疫情期间买房的果然都赚翻了
热议疫情低息买房红利、房产对比股市及QE周期下资产的分化
经验与数据点
- 低息房贷红利与现金流测算：纽约房东在疫情期间以 26.5% down 买房，锁定 2% 出头利息，月供（含地税/保险 escrow）低于楼主房租的 2/3，房价涨幅约 30%（#1, #15, #28, #54）。但结合纽约高昂的地税、HOA与维护保险，网友估算其现金流可能刚好打平（#84），或者按 HOA $1.1/sqft 计算约有每月 $200 左右的盈余（#77, #85），不过纽约核心公寓被认为具有长期抗跌性（#85）。
- 不同时期贷款成本对比：2021年 refi 贷款 $400k @ 2.2%（30年固定），月供仅 $1,520（本金 $786，利息 $733）；而 2023年买房贷款 $600k @ 6.6%，月供达 $3,833（本金 $533，利息 $3,300），贷款成本高出一倍多（#35）。
- 地区房市分化：有网友指出德州等部分地区房价在疫情暴涨后已出现大幅回落（#83）。
- 7-year ARM 的利率调整限制：ARM 锁定期结束后适用 "2-2-5" 规则，即首年调整上限为 2%，此后每年调整上限为 2%，终身利率上浮上限为 5%（#48）。
争议或不同意见
- 30年固定（30fix） vs 7-year ARM：
- 支持30fix：部分网友认为当时 30fix 利率已低至 2.2% - 2.8% 左右（#49, #50），锁定 30fix 是最稳健、能跑赢通胀的选择（#20, #26, #46）。
- 选择 ARM 者的逻辑：选择 ARM 的人主要看中其比 30fix 更低的初始利率（如 1.87% #49），计划 7 年内换房（#32, #43），或错误预估了长期低利率环境（#30, #33）。但在 2022 年后持续加息的背景下，ARM 到期将面临巨大的重置利率压力（#20, #44, #45）。
- 房产投资 vs 股票/NVDA大盘：
- 有观点认为房产投资自带杠杆、有现金流且能避税，收益不输股票（#18）；也有观点认为必须 beat 大盘（如 QQQ 和 VOO）才算真正的赢家（#14, #17）。
- 网友指出，即便 2019 年买房并在 2021 年 Refi 赚到了红利，相比于一直没买房但全仓 NVDA 的收益，也仅是九牛一毛（#81）。
- 养房成本对现金流的蚕食：多位网友指出，虽然利息低，但地税、保险和高昂的 HOA 极大地压缩了现金流（#51, #61, #75）。例如在东雅图，2.7% 30fix 的 TH 在算上 HOA 后也仅能与租金打平，且房价已跌回买入价（#69）。
风险/限制/注意事项
- 工作变动与出租限制：买房降低了生活灵活性。若面临换工作、换城市，且遇上 HOA 不允许出租的限制，业主可能不得不被迫折价卖房（#78）。
- 宏观QE红利与代价：网友讨论认为 QE 是几十年一遇的跨越阶层机会（#80），未能在宽松期让资产上台阶的人在后续加息周期中容易沦为“代价”（#79）。但也有观点认为印钞（QE）如同吸毒，一旦开始就难以戒断，未来大水灌溉的机会大概率还会再现（#86, #87）。