sjc749ft 2B1B ADU整套产权打包卖530K全国首例，但HOA是你和主屋房东
圣何塞售出加州首套独立产权ADU，引发HOA与重建争议。
关键信息
- 首例交易：加州圣何塞（San Jose）根据 AB 1033 法案完成了全州首例附属住宅单元（ADU）公寓的独立产权销售。该单元面积为 749 sqft，户型为 2B1B，售价为 $530K (#1)。
- 物理特性：该 ADU 水电与主屋完全独立，无紧邻邻居，物理性质上与 SFH 类似 (#1)。面积定在 749 sqft 是为了规避超过 750 sqft 需缴纳的城市学区改善费（improvement fee） (#1)。
经验与数据点
- 他州先例：华盛顿州（WA）很早前就推行了类似的 cottage（主屋与 DADU 结合）模式，产权上通常也是 Condo，并叠加一个极低的 HOA 费用来管理共用部分（#4, #5）。
- 定位与性质：ADU 本质上是解决住房危机的产物，定位类似于老兵房，以低成本、便宜为主（#7）。
风险与注意事项
- HOA 摩擦：由于需要与主屋房东共享 driveway 和院子，极易产生摩擦，因此必须成立 HOA，在法律上存在一定隐患 (#1)。
- 重建与装修限制：买下后无法直接推倒重建，因为产权被稀释，重建需要该地块上所有产权人同意；两户之间甚至可能因 HOA 产生“不让重建就不让装修”的相互要挟风险（#8, #9, #10）。