今年冬天冷，租客要电费credits， 现在开始搞洗衣机了
租客与PM联手刁难，楼主决定不续约赶人。
1. 关键信息
- 楼主 @johnlidc2 是异地房东，PM未经其同意，以租客电费太高为由擅自少收200美元租金（#1）。
- 楼主怀疑PM与租客勾结，或PM为讨好租客损害房东利益（#3）；#49中楼主确认PM是中国人，感觉其联手租客搞事情；#71楼主补充PM两头骗、只考虑自己少干活；#95进一步指出PM有问题，挑动租客找事，自己当老好人。
- PM合同规定300美元以下维修可自行处理，但频繁出现290多美元的维修单，疑似有猫腻（#18）。
- 楼主担心租客不交租或搞破坏，不敢强硬处理（#21）。
- 后续PM报告洗衣烘干一体机（4-5年新）故障，建议更换，但未提供详细检查报告（#40）。
- 楼主确认只有一个插座，无法购买分体式洗衣机和烘干机（#44）。
- #58：楼主买了新洗衣机后，租客仍挑毛病（附图片）。
- #59：楼主抱怨“他妈的2天就电费开始高了”（但电费租客自负）。
- #62：租客不想走，PM一直说“现在好房客难找”。
- #63：楼主说明电费由租客自负，水费由房东付。
- #65：楼主考虑是否应找律师解决。
- #66：@黎ecccc 分享PM收费标准——一般抽8% rent rate，找新租客抽一个月房租；维修较贵；若房子多（几十个unit），家电换新是常态。
- #68：楼主感慨小本生意经不起折腾，主要是人的问题，认为“会哭的孩子有奶喝，小房东是冤大头”。
- #70：@starlight 指出PM本应解决大部分问题，重大决策才交房东。
- #72：@gin_m 询问楼主买了什么洗衣机，建议确保是energy star；怀疑租客塞太多衣服导致烘干效果差费电。
- #73：楼主回复新洗衣机肯定是energy star，租客就是找麻烦。
- #74：@starlight 建议把PM一起开了，房地产市场不好，锦上添花的收入不必费心，与垃圾人早点切割。
- #75：楼主表示异地不好操作，怕新PM也接不了手，PM和租客联手对付。
- #76：@RandomPerson 认为如果出租无利可图房价可以再跌，房住不炒。
- #77：@Zidan123 建议卖了房子直接买VOO，躺着收钱，出租房风险大唯一好处是大杠杆。
- #78：@wadeLYL 指出PM明显有问题，建议第一步换PM，第二步lease到期涨租金赶走租客；异地投资房风险大，房地产是区域性很强的投资。
- #79：@JayChien 表达不满：“幹 不滿老子買的洗衣機他媽的不會自己買喔”。
- #80：@yz5655936 借楼询问租客欠钱如何送collection（无PM）。
- #81：@habib 回复走small claim，给collection过一手剩不了多少钱。
- #82：@wanghai 问“voo还能硬多久？”（与主帖无关）。
- #83：@yz5655936 追问collection一般分多少。
- #84：@nickli 建议下次涨房租涨最高percentage。
- #85：@Steve5 指出PM肯定就想省事，不会站在房东角度考虑。
- #86：@Guo 回复collection一般分25%左右。
- #87：@johnlidc2 表示道理都懂，太欺负人了。
- #88：@victor831009 自称神仙房客，从来不找事。
- #89：@yz5655936 追问small claim收不到钱后找collection还是法院指定。
- #90：@TrashGeGe 认为基本收不回来，垃圾租客打现金工资，garnish没用。
- #91：@TrashGeGe 分享经验：换了三个PM才找到靠谱的；买了不一定找到垃圾租客，但不买基本肯定垃圾租客；现在遇到保养好的租客都不涨房租。
- #92：@JayChien 询问楼主租约条款是否有规定要提供洗烘衣机。
- #93：@johnlidc2 回复#92：lease没有写进条款，但查了AI，如果入住时提供洗烘机，则房东默许有责任保持正常工作。
- #94：@johnlidc2 明确表示不会再续约，希望租客尽快走人；并提及律师费按小时几百美元收，还需先交几千retainer。
- #95：@johnlidc2 再次确认PM有问题，挑动租客找事，自己啥不干当老好人。
2. 羊毛/优惠信息
- 无
3. 最新动态
- 楼主已购买新洗衣机（#58），但租客仍不满（#58、#59）。
- 楼主查AI后确认：lease未规定提供洗衣机，但入住时存在则房东有责任维持其正常工作（#93）。
- 楼主明确表示不会再续约，希望租客尽快走人（#94），并开始了解驱逐律师费用（按时收费数百美元，需先交几千retainer）。
- 楼主确认PM在挑动租客找事（#95），进一步坚定了换PM或卖房的念头。
- 多位用户继续建议换PM（#74、#78、#85、#91）、涨租金赶人（#84、#78）、或卖房买VOO（#77）。
- 楼主表示异地操作困难，担心新PM也接不了手（#75）。
4. 争议或不同意见
- 是否提供洗衣机：部分用户认为不提供可避免麻烦（#45、#51），但另一部分认为不提供会吸引最cheap租客（#52）。#93补充了法律角度：若入住时已提供则房东有责任。
- PM可靠性：多数用户认为PM有问题（#78、#85、#95），但楼主担心换PM后仍可能遇到类似情况（#75）。@starlight 主张直接卖房或自己管理（#74）。
- 租客电费问题：电费由租客自负（#63），但租客仍以电费高为由要求credits，楼主认为租客找麻烦（#73）。@gin_m 怀疑租客使用不当（#72）。
- 欠租追讨：#80-91讨论small claim和collection，多数认为收回概率低（#90），collection一般抽25%（#86）。
- 卖房vs持有：@Zidan123 建议卖房买VOO（#77），@RandomPerson 支持房住不炒（#76）；@TrashGeGe 则认为换PM可改善（#91）。
5. 行动建议
- 立即行动：不要续租，尽快让租客走人（#94）。建议在lease到期前发出不续约通知（注意当地法律要求）。
-
律师咨询：了解驱逐流程及律师费用（按时收费数百/小时+retainer），可先咨询当地tenant-landlord律师评估成本（#94）。
每次租金都是先进property manager, 在扣除后分我点。 今天更是说租客电费太高，少交200， 这种先斩后奏的PM和租客怎么对付好
PM替你做决定的？还是租客找你商量？
PM替你做决定直接炒了PM啊，租客找商量的就拒绝。如果租客坚持少付钱就送collection。
搞不清楚是pm自己为了讨好 租客，还是租客complain, 不过租客一直说窗户老旧，Seal过一次，还是要求换窗户。。做个异地房东真难啊
这种pm要他何用啊
确实是想换了，但又怕再找个人也大同小异。。
【引用自 johnlidc2】:
每次租金都是先进property manager, 在扣除后分我点。
这个不行，这个就是PM和租客联合起来坑傻子了。应该是你单独给PM付钱，租客直接给钱给你。
总结
泥潭大家都觉得欠钱不好，这个世界是谁欠钱谁老大，凭本事借的钱为什么要低人一等。所以一定要做欠钱的那一方哦～
确实是每个月受制于人，不过好像出租管理（好像是什么也没管过）一般都是这样？
如果就一个出租房，那还不如自己管吧，为啥找个pm
不都是的，你多问问。我的就是每个月固定给一个数字，其他所有的费用都是他直接转发bill给我，然后我自己直接付钱。
异地。。
我也有异地的啊也自己管啊
我有个朋友跨国管，这种真的是纯因为租客是好人 很难复制
这咋管理，房客报修都没法弄
为啥没法弄，yelp上找人不就行了
简单
换PM，这都不是紧急情况，不经过你容许，做决定的PM，不能留
根据当地租房情况，如果和定租金的时候没有区别，对租客直接说no，闹一闹就有钱了？想啥呢
去年夏天热，租客也闹，闹个屁，我的电费也贵。出租房本质上service生意，面子上客气，实质上丝毫不让步。
这不是搞笑吗？天气冷电费高少交200，那天气热电费少是不是应该给你200
这恶心的pm就是拿别人的钱随便送人充大方，把客户利益当狗屁啊，如果这还能接着用的话还有底线吗？另外这在协议里能允许吗？
很多PM都很恶心的。我有个PM，合同里规定了300刀以下的维修他可以自行雇人处理不用经我同意，于是他就一年好几个290多的 这里面肯定有猫腻
淡定，it’s business，恐吓恐吓他不要太过分就行啦，最重要的是解决自己的麻烦
真的给租客了吗？别进了PM口袋
我看合约里写的200之内。。 确实很恶心人
主要怕租客不交租了，或者暗暗搞破坏。。
租客-PM-楼主
对应到泥潭就是找客服要饭
谭友-上树客服-企业
小弟在西雅图马上也有一个townhouse 空出来 看到大家把房子租出去各种麻烦 一下子又觉得买房真的买了个麻烦
感觉做Airbnb虽然少拿点钱 是不是事情也不会有这么多
airbnb天天换人，更麻烦
是很搞笑 今年经济不好还可以找你要200 relief credit
大部分pm都这样吧，只想拿你的钱，不想干活
为啥啊，airbnb就算租客素质不高，也就住几天，不用担心租霸问题
不交租就evication
当landlord这些都是必须要处理
确实，看PM这幅嘴脸，eviction也只能自己来干了
是这样的，光拿钱快，有事情根本靠不住
airbnb只可能事更多吧
自己管的话消息都要回很多，交给别人费用只会更高，毕竟美国人的时薪下限都不低
我是觉得钱少一点麻烦少一点更能接受吧
不试试不是永远被割
这种你都不知道是不是沆瀣一气
邻居报警
把你房子搞得一塌糊涂
高端定位的property做airbnb没问题 其他的和part time job差不多 清理工和客人太能找事了
就是在回肯定事更多啊。。
当然是天气热，开空调，再要求减200呀
无语了 一月份电费单价比12月涨了40%
话说公寓的古董空调坏了，一个多月了都没修好，现在一直在用公寓提供的 space heater 对付，再拖两天可能都不用 heater 而要用 cooler 了。那维修期间额外的电费可以要公寓补偿吗？（不过我一直以为我的空调是压缩机的，结果发现只有制冷的时候用压缩机，制热的时候则不是，所以理论效率也不见得比新的 spaxe heater 好多少……）
没消停几天，又说洗衣烘干那个一体机坏了，PM 说换个新的吧。 我说找人修一下才4-5 年新。 她不回复。 然后过了3-4 天说没法修了，我说找人检查出什么毛病了， 她就说修理工去了，transmission bad, suggest to replace the unit. 特么的上home Depot 一看 那种一体机要1400-1600 左右，周围2手的也要600多 保修1-3 个月。。。。
没当过包租公不懂这种怎么管理 backtest一下看看成本是不是以后买home warranty更合适？ /u/dr.l 陆博士有没有先进经验可以介绍？
感觉现在出租真是越来越难搞了。。。
收束观测者: 经验 不要买 johnlidc2: 一体机 因为一体机确实容易坏。 去costco买最便宜的洗衣机和烘干机，连拆带装全部加起来不到1000，还有2年warranty(坏了他们会直接给你换新的），省心省力。
只有一个插座，买不了分开的。。
这PM看起来不行，就想薅你羊毛，话说很多公寓都不提供washer和dryer，都是租户自己另外租/买
饶100，跟他砍100的。你就回复他100可以，200绝对不行！
你这个PM是中国人还是外国人？感觉一直在骗钱
PM的确懒，毕竟换新是最省事的，而不是想着怎么帮房东节约钱 不过还没见过不包洗烘的公寓sfh townhouse，除非是百年老房没有水电
中国人，确实感觉她是联手租客一起搞事情。。
完全可以不提供的 或者租房签合同写好洗衣机可以使用租客负责maintain和维修
不提供只有最cheap的租客会来租。我宁愿稍微多花一点，租客质量也要高。垃圾租客耗心耗力还耗钱
TrashGeGe: 不提供只有最cheap的租客会来租 exactly
我也是最近才见到有不提供的公寓，但是很神奇有留管道可以让你接自己的washer dryer
学会了， 以后就这样，省不少麻烦
我之前也用过个中国人的中介也做pm。就是这种，房东都是冤大头。sprinkler漏水，找个人去修都能给我发个400多的账单。房价最热的时候一直问要不要买新房她可以帮我放租，manage。原话是"你什么都不用做，收钱就可以了"。。。。。。
今年冬天暖，房東可以跟租客多收utility嗎？
PM 换一个thermostats花了500，问就是材料100，labor 400
租客又不满意了， 买了新的也要挑毛病。。 /uploads/short-url/ngDeGnuR6WLQEixEzxe0gJ6jGbD.jpeg?dl=1
他妈的2 天就电费开始高了
If you feel the property no longer meets your needs, I would be open to discussing a mutually agreeable early lease termination arrangement. Please let me know if that is something you would like to explore. 让他滚蛋呗，反正夏天来了房子好租
新约注明水电由房客自付
关键是他不想走， 而PM 一直在说现在好房客难找。。
电是他自负， 水是房东付
johnlidc2: PM 一直在说现在好房客难找。。 PM 一直在说现在好 (抽回扣的) 房客难找。。
现在是不是应该开始找律师了， 而不是继续被折腾
我这里的管理公司一般是抽8%的rent rate，找新租客抽一个月房租。你看看你找的pm也是这个价格吗？ 管理公司的维修比较贵。 如果你房子不多，维修就是个例。如果有几十个上百个unit，那么东西坏了就是常态，要看总体。 假设按照40个unit来算，家电寿命算20年(大概率挺不到20年），热水器10年。那么平均每年都要换掉不少fridge，stove，washer，dryer，water heater，furnace.
当 land lord 是 small biz 各个环节都有人想骗你占你便宜 如果对做生意不感兴趣 回报不成比例
小本生意，真经不起折腾，感觉主要还是人的问题。 我以前租房子的想法是差不多就凑合住，又不是自己的房子。 现在发现大环境下真是会哭的孩子有奶喝，小房东就是冤大头
确实是这样
有PM这些东西不应该是PM帮你解决大部分吗 重大决策才交给你
PM 2 头骗只考虑自己少干活。。。
买的是什么洗衣机。 有链接吗 是energy star 用电量就没问题 他们大概率是自己塞了很多衣服进去烘干 这样的确是不可能烘干的。 还费电。
肯定是energy star ,主要还是租客找麻烦
那把PM一起开了，现在房地产行情不好，换个PM tbh我回复的主体意思是，如果这些出租房只是锦上添花的收入，没必要那么费心还把自己搞得不愉快。跟垃圾人、不靠谱的人早点切割早好
主要是异地不好操作，把PM和租客推到联手对付，新招的PM恐怕也接不了手
我觉得这是好事啊。如果房屋出租无利可图放价就可以再跌一跌了。 房住不炒和东大一样。
卖了房子直接买VOO 这才是啥都不用干躺着收钱 出租房本来就是风险巨大的生意 唯一的好处是有大杠杆
兄弟，你这个不太行，明显这个pm有问题 第一步换pm，第二步lease到期涨租金，试图把这个租客赶走 异地投资房本来就是一个风险很大，这就是为啥real estate是个区域性很强的投资
幹 不滿老子買的洗衣機他媽的不會自己買喔
借楼问一下，租客欠钱怎么送collection。我没有pm，自己弄的。
走small claim 给collection过一手剩不了多少钱
voo还能硬多久？
collection一般分多少？
下次涨房租涨最高percentage
pm肯定就想省事啊，他不会站在你的角度考虑的
yz5655936: collection一般分多少 25% 左右
道理肯定懂，所以说太欺负人了。。。
我真是神仙房客 從來不找事 被騙了不嚴重的也就算了
所以是small claim完了收不到钱自己找collection还是法院指定的？
基本也收不回来。一般敢赖房租肯定是铁定了你收不了他的钱了。法院的garnish基本对于这些人没什么用，他们打工可能都收现金。
这就是不租垃圾租客的原因。我换了三个pm才找到靠谱的，然后就好很多了。买了不一定找不到垃圾租客，但不买基本肯定垃圾租客。我现在找到一个把房子保养的好的租客基本都不涨房租。
你的租約條款有規定要提供洗烘衣機嗎？
没有写进lease, 但是查了下AI 如果开始住的时候有洗衣烘干那就是房东默许，有责任保持正常工作
nickli: 涨房租 不会再续约了， 反而现在是希望他尽快走人。 问了下如果到期不走，律师费都是按小时几百收的，还要先交个几千的retainer…
wadeLYL: pm有问题 感觉也在挑动租客找事情，自己啥不干还要当老好人