大势之下 : 买房不如买股票 ，牛马返贫三件套

其实老衲年初就说过，也掐指算过：这两年买房这个事情，基本就是湾虾两地的牛马老铁们的中产返贫三件套之首。那些20年高点之后和现在还买房的，尤其是已经积累了一定资产的，唯一有机会能阶级跃迁的最后一扇门关上了。 特别搞笑的是：一些高级牛马们，住着两三米的学区房，哪怕是经常还要割草东修西补，每月还着近一万的房贷。一旦每次泥潭里大伙算NW，总要打开Redfin把自己的宝贝房子算作自己的大头资产，其实房贷没还几年，却又总不忍剔除那部分欠着银行的房贷，加起来算在自己净资产里，觉得自己有个三四米，看起来还是很能打的，也觉得自己的房价资产还可以高速增长，财富自由可期，动不动就“五个米不够退休”。 势也，每次VOO vs. house大讨论，奈何架不住泥潭里一堆华人牛马们跳上来，输出各种的肛虚和情绪价值，还有所谓的房地产投资价值心理安慰。还有一堆房东收租奴们的怼。今年半年下来，各种股大涨，房价半死不活，然后现在牛马新政来了，新旧韭菜彻底榨干，说实话，还有多少房吹对湾虾房地产有信心的？ 咱们这年代华人就是这种命，一天到晚就削尖脑袋，刷题，抢房，抢着给小仙女当舔狗，给丈母娘肛虚，公司里卷东卷西。然后有了娃，卷学区，卷娃，RSU一发，就买房觉得“踏实”，那就真没办法。 前一阵子，就连咱们潭里原本最坚定不买房，只买VOO十年后看的乔帮主，最终还是沦落到下场买房的这一步，我只能说，都是命：一代华人的认知与阶级。 其实说实话，现在卖房，all in VOO还有机会，再晚了，等九紫运完全走到北美一切都晚了：AI海啸来袭，全自动驾驶北美大城市全面铺开，房地产地理优势也就不在，裁员外包潮一波接一波。而且这四年懂王大招月月放，就算懂王挂了，下面的光头米勒坏点子一大兜，天天轰炸头条想办法恶心牛马们，到时候再也没人接盘湾虾两地动不动就三四米的大房子，那么房地产彻底崩盘，均值回归。 做人最重要的就是顺势而为，你硬来怼我，觉得湾虾房值两三米这个价，我也能理解，那你从我这来拿点自我安慰，也挺好，我无所谓。在等一段时间韭菜割完，那些一天到晚做视频天天吹大气球，催人，骗人买房，中介小丑们，像麦吉姐，这两年是发了点财的，但也会均值回归，输得底裤都不剩。李老si至少还偶尔说点实话，但是都是赚个吆喝钱。 别问，问就是F12。 /uploads/short-url/26m2QH9jPjuXEbbA1SyoJ85KJQl.jpeg?dl=1

至少房价不会跌吧，能抵消通胀就行

跑不过qqq就已经亏了，不买房租房也不会跌

老美也买房啊？买房确实是刚需， 只是国内公知喜欢吹国外租房也能过一辈子而已。老美结婚能买的也都会买啊。

买房是刚需。但湾区2-3M买小黑屋不是刚需。刚需咋不买公寓呢 湾区买房就是投资，贷款就是上杠杆投资，和买股票没啥区别

感觉不买房股票亏的更多

笑死 在这谈阶级跃迁 然后show个2M的截图 你看不上的湾区牛马里不知道多少人不算房子都比这多

公寓不涨呀

所以谈什么刚需呢，还是投资属性大于居住属性

谁说房价不会跌的

利息，房产税，维护成本都来抵消情绪价值了

买房不是刚需，住房才是。当然，如果P2觉得不买房不能结婚过日子的话就是另外一回事了

We Have Never Been Middle Class: How Social Mobility Misleads Us https://a.co/d/9bZuYcP?tag=uscardforum-20 本书作者系统分析过，中产是一个伪概念。买房教育投资三大统治者设计的游戏把原本应该由社会全体共同解决的问题（住房教育和医疗）转嫁给个人，社会规训是你没有这三件套就是你个人不努力的问题。本书主要还是分析西方国家。

笑死，你觉得我晒的截图是NW? 还是你破防了？

See: 社会全体共同解决的问题（住房教育和医疗）转嫁给个人 这三个支出是无底洞，交给社会解决是不是不太实际

每个人都要求5000尺豪宅顶级医疗山珍海味当然不实际。书里作者说的是基本保障，这种告诉你基本保障都不能通过社会全体解决的社会规训正是统治阶级需要给牛马传达的。目前的科技产出的粮食已经完全足够全人类温饱，但依然很多地方有饥荒在发生，就是人为因素啊。

你说的很对，但是这是很理想的情况，现实社会就是很残酷的，人活着必然就是个悲剧

有啥中产， 只有无产和有产， 一直靠工资的话，都是牛马而已。

哎， 我一年赚1.5m ,不是一样在刷fluz, 坐地铁。

这么多钱，真有钱，比我有钱多好几个数量级….. 羡慕 嫉妒 恨 好了我可以给的情绪价值提供完了

不好意思哦，晒晒小号就让你失望了，别的账户link不上， 我还有rsu, 还有非voo的资产压根没法link。

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 每次泥潭里大伙算NW，一些高级牛马们的，总不忍剔除没还完的房贷，加起来也算在自己净资产里 这啥意思啊 加房子就加房贷 光加房贷那不是nw下降

2M作为大账户，还是别show了， 真不多， 泥潭藏龙卧虎的。。

还是挺多的，最少击败99%的泥潭用户了

抛开楼主的show off， 但弯曲刚需在下降也是事实, AI 导致需要的程序员少了， 这个趋势没问题，所以现在投资弯曲房产，不见得是好时机。

又来拉仇恨了。但现在很难说，湾区有钱人太多了，而且降息周期，看不到跌得原因

女人有筑巢天性基因。你能租一辈子，或者买town house, 你的女人天天挑事吵架，你再show voo balance 也没用，晚上not get laid.

我晒晒小号这么多人就破防了 哎 叫我说啥好了。

无名之辈: 湾区有钱人太多了，而且 未来的趋势显然是有钱的更有钱， 会AI的更有钱， 但是需要的牛马少了， 有钱的也不会买很多房子住，所以刚需下降， 所以某种程度上来说， 房产稳不住也是正常， 要有基本的经济常识， 刚需才是核心， 弯曲房价上涨是伴随着这几十年的刚需和人口涌入。

我确实理解不了你的逻辑 想装逼么至少放开了装 show下总NW让大家开开眼 要么就别带图 发个图被别人指出不够看以后说是自己小号 装逼怎么装得这么拧巴呢

装逼会show 小号？哈哈哈， 你以为混泥潭的都是好骗的么？ 看你自豪的语气，就是你的最大的账户了。

看不到 湾区人口下降的趋势啊 各个公司还是此起彼伏

这本书的作者提出的观点和他的建议就是想让普通人多思考如何对抗这种剥削的社会规训，促进社会共识：基本生存需要应该是全人类社会共同发展的目标。我并不觉得悲观啊。

普通人没有办法对抗大资本大政治势力啊

本来嫌麻烦 Yahoo finance看着方便 那就再晒个Schwab的里没卖的rsu /uploads/short-url/1mA2hiovYEAbYxVbkP2JywL4A1A.jpeg?dl=1

你要看趋势，AI的趋势是明显的， 不涌入，就是下降， 至少我觉得AI对于程序员市场，绝对是冲击， 也就是需要的人少了，这你总得承认。

另外的 我就不晒了 。别问 问就都是全是大号 其他啥都没了

建议看看这本书吧。反正不去对抗资本家闲着也是闲着不是？

why Chinese wife

我害怕看了书知道了真相却无力应对，会更加抑郁，宁可不知道的好

开始了开始了，泥潭理财区卷王们最爱的账户比拼环节

印度老婆也一样

/uploads/short-url/sqjDke7Q4YJHKZqAWzs3imYqJnh.png?dl=1 这个你们卷不过的。

没必要好为人师。买房没错，投资股票也没错，甚至现金存着放银行一样没错。每个人都有自己的风险偏好和需求。

给上逼灵还来泥潭玩的大佬跪下了

zelle我50

这个真卷不过

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 本来嫌麻烦 Yahoo finance看着方便 那就再晒个Schwab的里没卖的rsu 攒了那么多钱，都不肯给自己买个房子，VOO是能当饭吃吗 allin: 至少我觉得AI对于程序员市场，绝对是冲击， 也就是需要的人少了，这你总得承认。 这不好说，现在语言框架云服务让程序员的效率比几十年前高了不知多少，工作还不是更多了。AI实际上把门槛降低了更多人能从事这项职业，最终看的还是这波AI是不是能创造足够的需求来满足那么多岗位

杰克苏: 有钱的也不会买很多房子住 说不定以后更多人学小扎买整个小区

一个图片而已， chrome → developer 改一下，想要多少有多少。

点进来前以为是房价分析 点进来后原来是财富大比拼 默默退出

未来社会养猪其实挺好的。主要不知道怎么样去用猪。 AI崛起，人类变成猪是迟早的事。当猪多好啊。我昨晚上十分钟写了我平时得半天写出来的码，给我解决了不写码30小时解决的问题。当猪可比做牛马好多了…. 问题是如果猪不乐意当猪非要想着阶级跃迁去当牛马怎么办。这个问题可能只能未来人自己去解决了。反正我老了可能才能看到这个…至于skynet，那应该更不是我操心的事了。我只操心我自己能不能开开心心当头猪…

自住房就是享受，比的不是投资收益，而是现在的享受 vs 拿着voo十年后的享受

不得不说 你坛真有了

单纯说享受， 回中国， 每天3500的泡妞资金，吃饭1000， 住房1000， 玩2000， 总共一千美金， 一年就是36万美金， 最低百分之四的回报率的话， 九百万美金就够了。 所以想开点，有这么些钱，就可以潇洒玩一会了

See: 由社会全体共同解决的问题 那错剧本了？这里是资本主义

闭眼定投voo，qqq也不至于亏

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 九紫土运完全走到北美 这是啥意思 我真没看懂。

我也觉得自住房不应该在讨论范围内。买房自住是生活方式，不是纯投资。想要住在喜欢的地点，捯饬装修装饰，给猫姑娘狗儿子个大阳台或者大院子玩，搞点花花草草，host亲朋好友，这不都是生活体验么？就好像吃饭也可以自己挂壁做和去餐厅，但是还是有人愿意多花钱去餐厅体验。也有人喜欢宅在家打电动，有人愿意一掷千刀去主题乐园玩。 个人觉得如果愿意选择自住房的生活方式，房贷利息和租金数目差不多甚至更低，都是可以接受的。类比上面餐厅和玩乐的利益，哪怕利息高一些也难说就一定是亏了。

三元九运，参考国内三十年

venusgun: 攒了那么多钱，都不肯给自己买个房子，VOO是能当饭吃吗 LZ的目标对象来了 /u/agu

真的羡慕了，如果我有2m，我就退休了

2m退休不了的。。 真的，虽然我也没有1 billion …haha

每个人标准不一样

2m包退休的…

为什么只有中国女性有筑巢 彩礼的天性呢，洋妞 咋就没有捏。

上了三十年的网，第一次见炫富还有后找补的。

你好有钱 我好羡慕 你还想听什么跟我说

exactly 大部分华人分不清楚 肛虚是啥 觉得买房才是肛虚。

还是边际效应的问题。如果能在1.5m基础上，还有Scale up，这点时间肯定也不会用来撸这点羊毛。谭友都是精算师

完全没炫富的的冲动，只是回顾下一个账号的 ，美股投资回报罢了，而且我说了 问就是F12改的

937951495/1250601993.3=0.7500000000199905 太整了，下次注意

whatever 你怎么想开心就好，哥们

非常赞同楼主，尤其是最后的那个西城李老斯还说点实话。

逼灵哥的消费水平在下实在不如

爸

我告诉你我的秘诀， 撸羊毛的钱，直接用来赌高风险的投资，这样如果你运气好，就scale up了。。

杰克苏: 赌高风险的投资 0dte？

也赚不了多少

房价不迭是有新的移民进入 这个行政令 搞得有点慌

xxxyyy: 湾区2-3M买小黑屋不是刚需 的确，而且我完全不明白没事跑去那买干吗

才刚开始 懂王兜里有一堆的东西 慢慢放出来

神秘的东方力量，能预测这片自由的土地吗。。感觉这个不能硬套吧。而且稍稍查了下，这真不是先射箭后画靶吗。。这和什么紫薇星的那个什么的一样光听起来就很哈人啊

你说的也对 等等看

学国内的学区房呀

对对对，小伙伴们 都快来买房吧

比如买币。。

那现在的房贷利率呢?

有1s1，我发现百人比老中更喜欢买房子。我有n个同事relocate到湾区以后一年左右的时间里都买房了。便宜的贵的都有。 也可能是拖家带口，公寓不想住了。

不如跑别的地方买房 看样子楼主差不多也有绿卡了，换个房价低的城市，几十万刀买个大house，房住不炒不是挺好 或者放弃不了湾区工作的话Sacramento买个房，再在湾区租个小studio工作日上班住。西雅图的话更舒服了，山里那些小镇买房，出门就是雪山。

虽然我认同楼主观点，但是喷湾区买房晒个2m的股票截图属实有点好笑了，10m还差不多

经济学人上个月有过专门一篇写AI制造出大量“没用的人”社会规则将要如何改变，本质上还是要改变分配模式和如何定义成就和有用。马一龙和maga们倡导对生但没说生出来这么多按照现在的定义“没用的人”怎么办，社会还会不会平安运作。虽然没有你说的这么严重

晒不晒都不影响房不算好的投资事实。不过，每个人都会找到自己合适的方式。对不能定投的人来说，买房做强制储蓄也很好了。另外，我不觉得买房会让人返贫，这不存在的

牛逼 如果是白手起家本業加股票能滾到B是真的無敵

那真得老巴附体了

2M 还不能晒 全美国多少人有2个M

看来泥潭真是人均10M

股票不能给生活带来实质性改变，长期租房如同给房东打工。楼主是要等房市崩盘买房，还是VOO翻倍后买房？人生很短，股市永远都在。

我有$95 bitcoin持仓，全部是square白送的，送了大约$40 涨了一倍

inflation连年新高，作为生活一部分的东西，该买也还得买啊。利率低再refi呗。比如迪士尼也没可能降价，想去玩还是得花这个钱。其实就看认不认用这钱换来的了。

起猛了还以为A8 A6不如蛆 A7不如狗

我也觉得，生活不是只有收益

0001: 长期租房如同给房东打工 弯曲一个sfh 3M 租金只有4到5k 要不我给你打工好了

一龙搞的自动驾驶和机器人是真的把maga们往火葬场推的。做成之后全被替代了。

楼主如果有10m就没意思了， 感觉有3m才是peer to peer的交流，3m在湾区不上不下，对于房产会非常纠结

笑死了福尔摩斯

我不觉得不会涨 但是我觉得弯曲房子有可能underperform

小孩（+老人）是买房的重要驱动力。

每次看到有了几个M着急跳脚找机会晒的就感觉哭笑不得，而且那心态吧，就像暴发户回村要指点大家致富一样

如果这是自住房需求，住时间久还是买房合适，4k房租太高了。

3M 房价 租金只有4k 你说租金太高？ 买3m每月贷款都两万了

例子中的downpayment太少了，买3m风险太大。租金有去无回，房子有个所有权。

老钟还是很有毒啊 这个论坛无论是装逼的还是打脸装逼的都很有毒 至于为什么我还在逛中文论坛 因为我也是个有毒之人 另外能攒200万肯定不止是voo的效果 多半是工资高 节俭 多年复利的多重因素 voo肯定不是唯一因素

看了这个帖子的回复，感觉泥潭不愧是比知乎小红书更有B格的平台，2M/3M的近现金资产都不算啥了吗？ 我要有这钱，去尼玛老美，立马滚回国享受去

饺子姐，假如你拿出5w，只要赌对6次俄罗斯转盘，就能2M FIRE啦

弯曲贫困线现在多少？80w还是1m？ 2点几个m资产的话确实也就是码农家庭攒3-5年的水平。这还没考虑voo和公司股票增值。

也有可能立马归零，我更愿意相信我会归零

美卡论坛的也不是各个在弯曲 我就不在弯曲 我觉得200万是我需要十几年才能攒到的 这都算快了对比其他美国人

归零就下一把翻倍投入，赢了就回本啦

我只能说你的起点比较高，但毕竟不是人均湾区大厂，2M的肯定有，但真的有那么多吗？我看未必，主要还是社交圈子的问题吧，像我这种小厂圈子的10年的，能攒下2M应该是没有的，1M不好说，应该有，反正我没有，0.5M都没有

“不买房我不和你结婚”

是否生孩子+买房 会快速吞噬这些钱

定投指数 你也会有的

其实我只想泡妞，赚钱泡妞，其他没啥兴趣

2m / 3年 / 2马工 = 400k income after tax 和不吃不喝 ，before tax的话 应该每人w2 700k, 请问阁下在哪个星球的湾区的new grad 外星人 能不吃不喝 和智障厂给这个价。

3M 的可以租7k

See: 如何对抗这种剥削的社会规训 你有答案吗，我反正思考不出来，想破脑袋都想不出来

人家说3-5年你为啥取了个3年，而且2m/6也不等于400K啊。 不过rest assured，码农赚钱攒钱都很难到2M的，赶不上你的，放心啦。

怎么说呢 我去年回国，有滴滴司机表示很担忧罗卜快跑抢了他的生计 我跟他说，等到萝卜快跑真的抢完了滴滴生意的那一天，全中国的人应该可以毫无问题的一家一间大studio，顿顿青椒肉丝。这个生活也许不算特别美满，但是动物本能来讲，晚上有床、顿顿有肉肯定是够够的了。 问题在于即使这样养活了10亿人，还是会有五亿人要造反问为何不让他们当牛马。 这事儿我觉得人类会figure out的。就好比现在maga的反全球化是历史的反动一样（maga的本质就是按道理应该会被全球化淘汰去非洲的那帮人不愿意去，那也由不得他们，他们不去非洲，美国就会变成非洲，一个道理）。唯一的区别是这种历史的反动他有一定可能会直接把人类反动到不再存在。但是只要人类还存在，那未来一定会全球化的。所以科技发展一定会进展到养猪的。最后大家会figure out一种很魔幻的实现养猪和社达平衡的社会。或许那就是共产主义。谁知道呢？

我本来没想太多哈 只是好奇而已。 不过老哥怎么说 ，那我只能放心了

在贵的地方住房的确是奢侈品，想奢侈就买，想存钱就不买，丰俭由人 并且弯曲过去十年涨的最好的地方大多是南湾交通房小黑屋，而不是住的舒服的好学区大房子，从一定程度上说越住的舒服，投资效益可能越差

哈哈哈哈 cupertino也就四五千 你哪里租七千？

你跟普通人说这个他不能理解的，他只在乎短期内眼前的一份工作能不能维持

跑了几个了

3m 在pa Menlo Park 都可以7k. Cupertino是洼地，被老中卷下去了

看你的决心和努力了。有人岁月静好的时候有人在负重前行。 我最多的时候做3份OE，资产增长勉强比得上大厂码农（实际工资水平是码农的一半）。没有什么不可能的。

中国不太可能，资源不够，社会保障也很差。自动驾驶大潮下滴滴司机肯定是首当其冲。 机器取代人虽然是生产力大爆发，但阻挡不了人类的贪婪和贫富分化。“ai不是问题，问题在用ai的人”。

别说2M了，如果我有1M就退休

看到帖子里还有人说几句接地气的话，还是泥潭让人欣慰之处

看得我着急，只抛数字但是没一个讲自己什么行业做什么生意的，难道都是码农业余股神做上来的。那也讲讲股票啊。只要给出信息量，我舔舔不费力。

我确实理解不了你的逻辑 想装逼么至少放开了装 逻辑没问题啊， “想装逼” 这个是你的臆想， 所以逻辑很通啊。

不用看数字，只是展示一个定投的美股账户的几年下来的起起伏伏，由于保守， 留了部分现金 所以收益也就一般。 不用着急，这两年先不买房，有房就趁高价卖，这一题 送分题，你做对了，速度就可以了。

胡说八道 不买的老美多了去了 美国人没有这种买房才算家的概念

paceggg: 我跟他说，等到萝卜快跑真的抢完了滴滴生意的那一天，全中国的人应该可以毫无问题的一家一间大studio，顿顿青椒肉丝。这个生活也许不算特别美满，但是动物本能来讲，晚上有床、顿顿有肉肯定是够够的了。 我比较悲观，感觉到了那一步只会财富更高度集中，底层人会过的更惨

没办法，历史上都是这样，除非是大战争，或者发现新的大陆，建立新的文明。 所以唯一有可能的就是等殖民火星了。

VOO是能当饭吃 股息可以当饭吃 攒了那么多钱，都不肯给自己买个房子 租个房，房东帮我打工， 岂不乐哉

美国可以租学区房，感觉没什么必要

lanyin0314: 我最多的时候做3份OE，资产增长勉强比得上大厂码农（实际工资水平是码农的一半）。没有什么不可能的。 三份 OE 资产增长很快吧，应该有 700K 一年？

重税+发钱呗 zf的权力会更大，因为普通人根本离不开zf

但是政府已经被 lobbyist 控制了啊，只有大资本家才能请得起 lobbyist，普通人只能被宰割

加上LD的收入，差不多。股市每年回报也有100k-200k，加上撸卡七七八八，总共勉强摸到每年总收入0.9-1M的门槛。这个样子持续了5年，目前投资账户已经>2M资产了。

到最后会不会发现，zf给点钱给大众换个太平，成本比较低呢。反正钱也是中上产直接或者间接出的。但是如果某一小撮人要想入非非呢，那就对不起了。

太羡慕了。楼主都是买的啥股票。。。赚了这么多

jnqt66: 你的女人天天挑事吵架，你再show voo balance 也没用，晚上not get laid 性缩力拉满可破 anyway本人坚决不会在湾区买房，图也一样 买房一定会在南加某个beach city 人类对风景的追求永远会在，我住着也舒服

thallos: 3m在湾区不上不下，对于房产会非常纠结 一半用来买房，一半用来投资，有啥纠结的

serelee: 3m 在pa Menlo Park 都可以7k. Cupertino是洼地，被老中卷下去了 Sunnyvale和Lynbrook 3m的房子能租5k就不错了

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 股息可以当饭吃 红烧还是清蒸 泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 租个房，房东帮我打工， 岂不乐哉 出租个房，房客帮我付房贷，岂不乐哉

Cupertino也是 4到5k 真不知道哪里租7K 可能是白人社区吧

不错不错 你和LD 工作多久了？

2M为啥被嘲讽？我要有2M我就辞职去环游世界了，年利率有一个3%就差不多能支撑我一年开销了。

论坛人均10M 起步

因为 “一旦每次泥潭里大伙算NW，总要打开Redfin把自己的宝贝房子算作自己的大头资产，其实房贷没还几年，却又总不忍剔除那部分欠着银行的房贷，加起来算在自己净资产里，觉得自己有个三四米，看起来还是很能打的，也觉得自己的房价资产还可以高速增长，财富自由可期，动不动就“五个米不够退休”。

5k有点太低了 我身边就有3M Sunnyvale租了6k+

买房不如买股票 最大的原因不应该是 VOO无脑买effort远远小于找到同样投资回报的房子吗

摊手 可能人与人对生活品质的需求真的不一样吧 我感觉我的需求一年6万刀足够了，不说东南亚/非洲/南美，我觉得在西班牙/希腊/日本（随便举了三个我对物价有概念的发达国家）的大城市以外都够了。

不用自己想啊，我介绍的那本书那个社会学家作者写了建议的做法，分个人和群体都能做什么。 要有社会层面的进步肯定还得众人拾柴火焰高的，一个人做影响力还是小，但读完后我觉得越早认知越好：自己就是牛马，而不是被灌输的意识形态中产阶级，教育住房医疗和金融投资任意一件出问题就会随时返贫，心理就没有这么多无意义的没有这些东西就去纠结了，在自己的阶层里思考能做什么，就去做，对身心健康有好处 对PUA 自己的人不去迎合。 如果没记错的话，北大多年前也有过一个社会学研究课题：中国的社会阶层分析。共分14 级，因为写得太露骨，被封杀了。有兴趣的可以去找来看下。

请问, 如何参透下面的论点(不是抬杠, 更不是反讽, 是真的请教) 买股票, 是没有杠杆的, voo 每年平均10% 买房子, 是加了杠杆的, 是20%首付, 然后房价全价每年平均x%, 相当于 20%首付 * 5倍 * 年化收益率

哦哦 我好怕怕哦 让我见见世面吧

房子也是有风险的，只是相对股市会小一些，你也可以加杠杆买股票 房子是需要maintain的，会有各种各样的cost，以及出手的时候也会有费用，其中还有很多隐形的人力成本

我没有答案诶 因为我以前也觉得房子能上杠杆就是大盘不能比的 但是我现在懒了 不想花这么多effort来找到一个值得投资的房产 特别是在湾区

pa 4m的房子基本要8k/month ，新一点的要10k menlo park同样价位的租金会更贵

用chatgpt算一下很快的 每年还要付房贷呢，会从20%慢慢变高

请问, 应该怎么算? 能否请给一个大致方法? 我是真不懂, 因为里面要考虑的因素太多了, 买VOO租房子的租金, 买房子自己住, 房产税, 月供, 修缮费用, 每年税收减免, 卖的时候费用.

想买多少钱的房子，租大概多少钱，假设一些appreciation和利率。买房每年的支出-租金都用来投voo，每年支出一致，10/20/30年后有多少钱。甚至可以考虑mortgage interest 抵税，prop 13，和自住房卖房50万抵税 抛开这些不谈，我倾向voo是因为买房最多买一两个location，而房价受location影响太大，湾区半岛vs南湾，东亚图vs西雅图，过去十年涨幅差异太大，但voo是大盘每年自动调整持仓，有点像个股vs 大盘。

说起来，九紫离火 到底是啥？

我今天开错论坛了？ 话说发展到这种动不动晒图的是不是意味着到顶了

看完对湾区华人的氛围有了真实的感受

其实不都是这样的 只能说有一圈人是这样的

谢谢指教! 在你的框架下, 我狗尾续貂, 搞了一个超级简化版, 20%首付当做 initial investment to VOO, 然后每个月定投 [房产税/12 + (月供 - 房租)] 到 VOO, 然后分别从2010/2015/2020年开始算, 看看到今天, VOO的总资产 和 房子的market value, 哪个更高? 简化了: voo/房子都不卖, 不算capital gain, 不算VOO dividend tax, 不算房贷利息抵税, 不算卖房子的closing fee, agent fee, etc, 房子没有任何保险费用, 没有任何房子维护费用, 不算任何房子维护的人工费用.

也是，就好奇如果是150w首付，准备背多少贷款

为什么要比较…为什么要卷…钱在自己手里，喜欢买什么、投资什么、捐给谁，不是很个人的选择吗？ 像我这种不all in，最近买了房的，是不是特像楼主描述的牛马返贫？ 可是返贫那也无所谓啊，我又不是废人，还有能力赚钱，退一万步没了美国的资产我依然能回母国再次白手起家，又不是没吃苦过。 只能说尊重他人命运吧。

没想到，我随便晒个账户就不小心破你防了 抱歉哈

請問假如是在房價60-80w的地區買自住房呢? 房租我想大約是3500左右一個月

还是太拧巴了，买不买房都是个人的自由，强行拉踩只能说明____。

0001: 租金有去无回 买房有去无回的花费多了去了，property tax, interest都是免费的么？

当浴缸喷屎的时候望着门前的大树，就知道8K没了 华人买房必砍树都成xhs嘲讽了

观点先不说，2m担心有人觉得你F12真的多虑了..

那有没有想过，要是房价跌了，也是杠杆式亏损，疫情高点上车的，不管是中国还是美国，多少首付都跌没了。

thallos: 也是，就好奇如果是150w首付，准备背多少贷款 150首付，背个150左右的贷款我觉得也合理吧

房子有一个很tricky的地方就是个体性太强。即使过去七八年，在湾区买了啥房子，在哪儿的房子现在的收益差别就很大了。全美就更大了。买voo，这点就好很多了。

算net worth一般都得去掉自住房吧

哟哟哟，晒个股票账户 这么多人就绷不住了，肯定比不上那你宝贝房估值2M，还有1M的股票账户香嘛， 所以NW 上3M了 对吧？ 虽然你的房贷才还了不到五年。

我来分析一下这个 OP这个心路历程： OP 觉得自己赚到钱了，人上人了。有点成就了，开始老登了 OP决定跑出来泥潭教育一下其他人。毕竟工作上老是被老板训，也想过过教育别人的瘾。想想光说还不够过瘾，决定放个 2M 的股票账户出来吓吓大家。毕竟 OP 的认知里 2M 已经一骑绝尘了 OP 没想到泥潭有钱人还是不少，大家不吃老登好为人师这套，更没看到 OP 期待的大家跑出来星星眼说哥哥你好厉害 的场面 OP 没想到装逼失败，绷不住了。与此同时修改了 18 次帖子，并一分钟刷新 30 次帖子，攻击谭友破防。顺便给每一个和他意见不一样的潭友点小丑表情 那么现在问题来了：到底是谁破防了呢？ 说真的，你这种东西，放小红书发可能还能吸引几个想来美国的 485 小仙女，泥潭搞这套，真的不吃香 /uploads/short-url/wuAfbZt0Scavi8bogrj7fg7ImcF.png?dl=1

不是，这帖子撕来撕去怎么除了楼主以外都没几个人放券商截图。。。。不能空口撕啊 而且各位大哥炫的同时能分享分享赚钱心得吗，带小弟喝口汤里残渣也行啊，我要求不高，到 10M 我就退坛去国享受生活了

因为泥潭混得稍微久一点的都见过晒10M+的很多了……不是P的那种。低于10M得意洋洋截图得瑟真的只能说是没见过世面 你看OP修改帖子改了18次，然后常驻本帖等待大家的回复，就懂了

虽然10m 还没到，等我下次有心情吧，所以账户都晒一下 aggregate吧

强迫症没办法，喜欢改着玩

看得出来，你真的很努力的在找优越感了。加油哦

这多没劲啊。要搞就线下。搞几个坛友见证。各自登陆账户，所有名下broker账户加起来NW少的跪地上叫爹。 不是强迫症么，这么搞一下说不定能治好。

rey: 这帖子撕来撕去怎么除了楼主以外都没几个人放券商截图 因为这里不是隔壁粪坑，楼主这种帖子建议还是发在隔壁比较合适

股票才是个体区别更大的，什么voo定投不存在的，你看哪个股票群还有泥潭股票帖子大家是晒voo的。说实话我几乎没见过，每次股市新高的时候一堆晒账户的，youtubo博主小红书博主都能多出一堆。股票跌的时候一地鸡毛，当年疫情红红火火教人炒股的博主都没几个在了。 涨的时候都以为自己收益拳打voo，脚踢房市。

我觉得还是看个人需求 有些人确实想买就买呗 你觉得他不知道房产税 保养费嘛 肯定也都知道 如果真的只是觉得房产增值无敌 无脑高apr上的 那确实可能风险太大 说到最后 投资 投资 符合自己的goal 合理execute就好 方式有很多种 爱咋咋啦

你是没看我其他的回复 哎 一定要我晒，那我就再晒吧 /uploads/short-url/ztzA9RG9T3ABSq9xULcogZ0JpGT.png?dl=1

这连401K都算进去了也才5M……

前排吃瓜 楼盖着盖着怎么歪到NW去了

而且哥们儿都是网页版截图，谁知道是不是连这点钱都是 F12的… 真要晒，至少手机打开 app 然后操作一下，拍个视频吧

穷啊，没办法，另外也就1M的RSU了，还有一些没发link的零散的资产

更不用说有时候Fidelity有bug, unvested RSU也算在里面……

对，问就是F12

那等小弟到10m 了 再来泥潭吧

估计还得等上几年

我rsu在Schwab里…

401确实不少，总不能算作负债吧

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 其实房贷没还几年，却又总不忍剔除那部分欠着银行的房贷，加起来算在自己净资产里 woc 还有人算NW不算负债的么

这贴咋歪成争论NW多不多了 莫非这就是理财版帖子尽头？ 反正对我来说，不管1M,2M,5M,10M都很多

论坛特色 晒NW 晒RSU

老衲和那些一人资产就可以买个独角兽的大佬没法比

又扫了一遍楼，找到一个43楼的回复一下？get a life!

fidelity account 是3m，剩下2m多是linked external accounts，这部分完全不用看，谁也不知道link了啥怎么算的 虽然lz说rsu在schwab，但截图最底下明晃晃的stock plan已经暴露了，这部分一般都是unvested rsu

晒股票账户不是应该这个格式吗，all in VOO也只是beta啊 均值 μ：0.339%/日 波动 σ：0.584%/日 Sharpe（年化, rf=5%）：8.67 Sortino（年化, MAR=0）：11.42 Profit Factor：5.38 最大回撤：-5.61% VaR 99%：-2.78% CVaR 99%：-3.15%

你这个太专业了 而且只适合交易投机选手

很牛了有5m 泥潭的喜悲并不共同，别说算上401k，即使把对象401k加进来外加roth ira什么的，有5m都很多

可以，3m不求那些好学区可以住大房子

泥潭真的有晒过10M的吗？我印象中大兄弟一个，还有那个被 Chase 杀全家的老哥

还有一位妹子，不止一只手。不过晒10M的比OP要 不 嚣张太多，而且他们都是晒的单个账户，不像OP东拼西凑搞aggregation……

qwaszx: 只是国内公知喜欢吹国外租房也能过一辈子而已。老美结婚能买的也都会买啊。 隔壁老美，孩子都快K毕业了，还是租房，就等着两老挂了继承，也不想想兄弟好几个，最后是谁都不好说

又到了老中最爱的比资产，比大包，比小孩藤校环节。 太恶臭了，迟早和隔壁一亩三分地一样

三件套好歹说出三个吧 连三个都硬挑不出来，何苦滥用梗来表达一个已经说烂了的意思？

lz的主贴里面讨论的就是voo，而且这个是泥潭的共识

希望尊重个体命运，尊重他人价值观人生观 美股是“世界三大奇迹”之一，买房不如买股票，现在放泥潭还是过去放未名都一样 很多能全款买三四米的家庭，低利率杠杆买房，不妨碍剩下资金投资其他领域

泥潭的共识是买voo确实很赚钱，但因为我是股神所以我自己炒股

没毛病，自古牛市多股神

就这就这就这？大周六的晚上，我要看血流成河

https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html https://www.nytimes.com/interactive/2024/upshot/buy-rent-calculator.html Our calculator, updated in July 2025, takes the most important costs associated with buying or renting and compares the two options. https://www.nerdwallet.com/calculator/rent-vs-buy-calculator https://www.nerdwallet.com/calculator/rent-vs-buy-calculator Should you rent or buy a home? Use our rent vs buy calculator to find out which option is best for you. 把你预期的各种费用塞进去就可以算了 如果利率够低的情况下理论上买房会比较划算，但是如果利率够低且市场比较正常你的投资收益的预期应该会更高 基本上你如果把对投资的收益的年化预期拉高的10%以上的话，买房永远是亏的，除非你买的节点够好

我感觉的股市难道不要跌吗？ 庄总要收筹码 这个价位 庄怎么收 现在庄出货的时候，肯定会有收筹码的时候

買房看30年后，買股票看現在，看自己需求

如果你说的是真的，那么纽约的房价就不会那么贵了，纽约买房无论怎么算都是负收益，如果老美真的毫无所谓，觉得租房最好，那么单纯的富豪和老外根本支撑不了纽约这么离谱的房价。尤其很多房子富豪压根看不上

不如当云居民，国内县城生活，买VOO，税还低，岂不美哉

两只饺子: 泥潭真的有晒过10M的吗？我印象中大兄弟一个 大兄弟我记得是20-40m吧

https://www.uscardforum.com/t/topic/409863/42 那就是9%=1M 这还有个10M的主

猪养肥了要宰了。 看来是时候美股了

跌吧跌吧，跌没了最好

泥潭太多有钱人了，关键很多还都是靠自己拼出来的

买房不是一劳永逸，有一套自住比长期租房划算

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 肯定比不上那你宝贝房估值2M，还有1M的股票账户香嘛， 所以NW 上3M了 对吧？ 虽然你的房贷才还了不到五年。 谁算NW不减房贷的哟，要不然不就跟股票把unrest也算上一样

破防程度 基本和 修改帖子的次数 成正比 别的我就不多说了。。

LZ在主楼晒了一个2.2M的账户，在Fidelity里面3M，同时显示external account 2.2M（应该就是在主楼晒的那个账户） 所以LZ账户数字应该为真，算不上少，不过在泥潭应该也算不上多，最起码我也有这个数。 不过LZ的帖子暴露出来的情绪应该是股市短期见顶的强信号，下周就开始减仓。谢谢LZ！

这不是少 是非常多了如果楼主才20多岁的话已经吊打泥潭百分之999了

小小小小露: 如果楼主才20多岁的话 LZ半文不白的遣词造句，大概率是个深受武侠小说影响，40上下的老登 从来没见过20+的年轻人会自称 老衲 的

又仔细看了看LZ晒的2.2M账户的走势，我几乎可以确定这就是Meta，看来LZ应该也是个metamate。 目测LZ是2020年底在股价280上下的时候加入Meta，熬过了2022年的底部，4年的equity fully vested，到今天总算是扬眉吐气，可以来指点江山、激扬文字了。 太典了，又加深了我对Meta员工的刻板印象。

meta才这么少吗？

需要高级别在2022年底部精准肉身抄底meta的才能暴富。 如果2020年加入，Meta股价这5年其实涨得还不如Google

嘿嘿 老衲 就喜欢各位卷王们 猜来猜去的样子

rey: 不是，这帖子撕来撕去怎么除了楼主以外都没几个人放券商截图。。。。不能空口撕啊 你不觉得晒账户很羞耻吗，有种孔乙己排出几枚大钱的美感。

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 给丈母娘肛虚 【认真脸】这个是什么？

空吧 空吧 下周等你晒空单 不空是小狗

下周等你晒建仓交易和空单

账户截图本身是个客观事物，美感与不适感是主观感受，包含认知，自我感知，定位，卷度，与破防度。 大伙大可一笑而过，破口大骂，说我脸皮厚，钱不够，我都OK。除了逼灵哥的跪了，其他 从始到终，我都没有主观或者客观上评价自己或者他人多少钱算多，多少算少，那我就不是“孔乙己”。

刚需 买房

我就是强迫症喜欢改着玩，不过既然诸葛老哥说是，那就是了 哈哈

正常讨论确实没必要，但这帖子已经演变成诸神比钱多的比赛，不发怎么证明自己更多啊。

expected， 帖子中也包括了这类。

原po嘴上不说，不断po自己账户的意思隐含了“我有钱我有理”。也好吧，自认有钱，自认有理，在我看来就是傻人有傻福啦。

好的知道了，股票账户这么多，到顶了。房子没人稀罕，到底了。卖股票，买入房产。

崩呗，大家抱着一起死，下到地府还能有个伴排队。

谭友都太有钱了， 能不能v我50？

V我25，我买个鼠标

Meta 这也太少了… 40 上下的老登在meta 才赚这么点，重开得了

0001: 有一套自住比长期租房划算 您自己高兴就好

继续猜，看到你们猜 越猜越逗

快卖股票，不卖是小狗，快买房，不买是小狗

刚给租客涨了点房租

你开心就好。我上个月刚喊房东通马桶，修了漏水 补了墙。

MLi: 谭友都太有钱了， 能不能v我50？ braket: V我25，我买个鼠标 只要v我5，我明天想吃上肉厚一点的quarter pounder

这不得点个double的

等一下哈，我付款码马上发你

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泥潭福尔摩斯

买房不影响投资啊。学我10%首付，利率低位入场。现在PMI早就取消。月供比房租便宜。利息加地税加HOA还是比房租便宜。 房贷是不可能还清的，这辈子都不可能还清的。 https://www.uscardforum.com/t/topic/81319/140 https://www.uscardforum.com/t/topic/33990/24 傻子才还房贷还清。只要银行肯批我肯定会背房贷背到入土，等挂了就把房子卖掉钱还给银行。 众所周知，我买房就是10%首付啊。倒不是没有，但是我辈的精神就是手里的voo坚决不卖，能借的钱坚决不还

两只饺子: 要是房价跌了，也是杠杆式亏损 这一点就要说资本主义的优越性啦。至少在我这个州，房贷违约银行最多只能拿走房子，不能拿走你的其他资产。所以我不怕上大杠杆，银行都不怕我怕啥

果然呆在toxic的地方人就会toxic,奉劝各位早日辞职跑路东南亚住1000刀/mo的大平层海景公寓上100刀/night的辣妹

哪里，指条明路

richardfatman: 你这个太专业了 而且只适合交易投机选手 混泥潭这么久了肯定得向A大学习一下啊

我目前住Pattaya

5有点不够，double quarter加税要8块钱

低利率肯定是这样的，利息地税HOA只够租一个1b1b的公寓

果然是卧虎藏龙之地. 难道只有俺觉得楼主确实很有钱吗? 这个2M, 不管是啥年纪, 都是好多钱啊.

aimbot: Pattaya 赞， 泰国是不错，不过现在安全吗，那边的嘎腰子帮有没有被清理干净

确实攒了挺久了，而且老衲确实也挺省。根据部分群友反馈是还是太少了，看来老衲得重练肉身了。

别挑梁小丑一样了。

我倒是挺同意op的意见的。。在目前美国买房是一种消费，股市才是投资 一个花钱 一个赚钱 我也没买房 第一随时可以跑路 第二钱都是活的 我对房子没有那种刚需似得感觉 最重要的一点是 我没p2

只有买过房的才知道，明面上说是涨了，看房价算上杠杆确实100%了，可是这几年哪怕只做minimal维护，给了卖房的各种fee，真的没怎么赚钱。 而且房屋出售太难了，你卖5M VOO几秒就卖完了，卖个500k的房子现在市场没两个月都卖不出去。

泥潭先知，唱衰湾虾房价第一人: 乔帮主 这是哪位？

我也很同意楼主，因为我没钱买房，只能买1股voo参与一下

买那么多的金条付down还不够吗？

嗯嗯，好滴 凹印哥，别生气哈

qiaobangzhu

哎， 给低利率进场的ryd哥 跪了， 神踩点+低利率杠杆当然爽咯。 求分享新发财机会哈

除去楼里drama的部分，我挺赞同楼主的观点，对于没吃到多少红利的普通打工人，湾虾两地动不动几M的房子本质上是一种枷锁，受到AI浪潮和H1b 新政对新接盘侠的双重打击，租售比也奇低无比

太有感触了。不知道是不是我运气不好，每年光维护和税就得花不少钱。我卖房前小翻新了一下，再加上staging又是一笔钱搭进去了。持有房产的过程中有很多不易发觉甚至我完全没有预料和心理准备的的隐藏支出，最后买入卖出的价差看着不错，但是实际上我分逼不赚，操心房子至少让我折寿5年。只恨当点没早点逛泥潭买voo

不过中介倒是大赚特赚了。我的agent的车从lexus IS换成GSF，LS500，到奔驰s550，房子也买了10多套了

最赚的不是挖矿的人，是卖铲子的 卖课的同理

真谛了。

因为杠杆 不是免费 的，以目前的利率，你需要每年付6-7%的利率，30年下来付的利息是本金的1-2倍。而且房贷利率如果是6.5%，房价每年只涨3%的话，相当于你其实是 负收益 ，只是把钱补贴给银行。而且还不算1-2%的房产税、维修费、保险、HOA、交易手续费等。

你这种马后炮计算没有意义，很多sfh房子疫情期间翻了一倍，持有时间也就5-6年，150万房子3m卖出，5-6年赚150万比你voo不强多了？而且利率也不会一直是6.5%，你当然可以说以后房子不会出现疫情期间那样的涨幅，但你的voo就一定会一直这么涨了？股市大跌，08年，20年，22年，短短17年时间内出现3次了，谁也不知道是否5年内还会出现一次股市大跌，而且你还没有考虑利息可以抵税，如果是3b的房子，可以出租1-2个房间，现金流立马缓和

安全不是问题,主要是卫生和洪涝问题

对比收益的话要用 平均值，不能只考虑个别情况 ，一天涨几倍的股票也有的是。过去30年楼市的平均涨幅是大约5.4%每年，股市的平均值是8-10%每年。另外S&P500和VTI也在过去5年翻了一倍，代表美国股市在过去5年 平均 翻了一倍。你觉得全美楼市在过去5年可以做到 平均 翻了一倍么? 第二点是 短期波动性高不代表长期回报差 ，8-10%的长期回报是已经计算了08年，20年，22年之类你说的情况了。 第三点是如果你考虑了把房买了以后 租出去几间房 ，那就丧失了买房自住党唯一的优势了，那就是“生活品质”和“情绪价值”。相当于既要负担房贷，房产税、维修费等，又享受的是租客一样的体验。可以跟投资租房党进行直接横向对比了，可惜这种情况下的投资收益率会被投资租房党秒杀。

房子是带杠杆的， 楼市涨幅百分之五的话， 你20%首付， 等同于五倍杠杆，写这么多，基本的东西都没说清楚

用GPT回答你一下： #p-6648295-vs-30-1 贷款买房 vs. 租房投资：用30年数据反驳“买房=稳赚杠杆”的说法 很多人一提到买房就说：“你只要首付20%，房价涨幅5%，就是25%年化回报，稳赚！” 这种说法看似有道理，其实完全忽略了关键的 利息、税费、维护、机会成本 。 我用实际的假设，做了30年长期计算，结果非常惊人： 租房 + 投资远超贷款买房！ #p-6648295-h-2 假设前提（尽量给买房者优势） #p-6648295-h-3 房产 & 贷款： 房价：$1,000,000 首付：20% = $200,000 贷款：$800,000 利率：4%，30年等额本息，月供：$3,819（每年约 $45,828） #p-6648295-h-4 其他费用： 房产年涨幅： 5.4% （贴近美国历史平均） 房产税： 1.5% /年 = $15,000（初始） 房屋维护费： 1.5% /年 = $15,000（初始） 年租金： 4.5%租售比 = $45,000 投资年化收益率： 9% #p-6648295-h-5 两种路径 #p-6648295-h-1-6 1. 买房自住 每年支出包括： 房贷月供：$3,819 × 12 = $45,828 房产税 + 维护费：初始 $30,000，逐年随房价上涨 无法投资，因为所有现金都被锁在房贷和持有成本中 每年房产价值上涨 5.4% 30年后，房子升值至约 $4,923,000 ，扣除还完贷款后资产净值约 $4.84M #p-6648295-h-2-7 2. 租房+投资 每年租金 $45,000，租金每年也涨 2.5% 与买房者相比， 每年节省支出 （省下房贷利息、税费、维修）约 $25,000 - $30,000 将这些钱 全部投入年化9%的投资账户 初始投资也有 $200,000（原本买房首付） 30年后，累计投资资产为 约 $7.30M #p-6648295-h-8 最终净资产比较 #p-6648295-h-30-9 30年后净资产对比 买房自住： $4,844,158 租房 + 投资： $7,298,603 差额（租房者领先）： $2,454,445 #p-6648295-h-10 为什么租房+投资赢了？ 投资年化 > 房产年涨幅 房子5.4%涨幅不算低，但仍跑不过9%长期投资回报率，长期下来复利差距非常大。 买房的隐藏成本非常高 除了利息（30年利息合计超57万），还有房产税、维修、保险……全是沉没成本。 租房者的投资本金在不断增长 每年节省的开支源源不断变成投资资金，复利雪球越滚越大。 房子只能住一套，没法卖出变现 买房者虽然“拥有”一套价值近500万的房子，但并不能当现金用。 #p-6648295-h-11 反驳“神话杠杆论” “只要房子涨了5%，我首付20%，就是25%年回报。” 这个公式只适用于 纯投资房 且 不考虑任何成本 。 但你自住的房子不能收租，而且每年固定烧钱： 房贷利息是沉没成本 房产税 + 维护不可避免 房子涨了也不能随便卖掉变现 所以自住房的“高杠杆高收益”是一种幻觉， 而真正长期稳健的复利是来自资产回报率本身，不是借钱买房的倍数。 #p-6648295-h-12 总结 并不是说“不能买房”，而是要认清 买房是消费，不是投资 如果你生活稳定、有孩子、有心理安全感的需求，那买房是合理的 但如果目的是“理财”或“投资”，买房自住长期回报真的不如租房 + 投资 数据胜于情绪，复利终将说话。 如果你也有其他参数想跑模型，比如不同利率、不同投资回报率，我可以分享计算公式或帮你跑一版。

少来gpt trash in trash out 你去看看房租是不是每年只涨2.5%, 房屋维护是不是每年要花1.5%. 数字可以随便改，只要结论你满意就好，是吗 去公道的看看公寓和独立屋的租金涨幅。 再问问哪个房主每年花这么多钱维修。 最后你算一算每年itermized deduction省得税30年下来有多少。 再就是买房包括了自住房和投资房。你是不是对投资房不了解？所以根本不去讨论？

房租涨幅大约真的只有百分之2.5，这是cpi 中间占比30%的大项。就算百分之四，也不影响结论的。整体是很合理的，湾区哪个房子能做到年租金4.5%，这相当于2.5million的房子一个月要1万刀的租金。1%-1.5%的维修费用是很正常的值，你持有过房产么，长期是要的。这里还没计算卖出成本大约是8%。 就现在这个情景下，你能找到可以的投资房么，你能找到好的标的么？投资房的利率要比自住房高0.5%左右。能找到，可以拿个例子出来看看。你会发现根本找不到。投资房满租可能性很低，还要交10%的管理费，整体大约只能拿到10个月的租金。你会发现，现金流负到离谱。按照投资房1%原则，湾区2million的房，月租金应该是20k。全美都没有这样的例子啦，这也是为啥之后房价很难大涨的原因，现在买房出租，不就是在补贴租客么

这些数据用得不对。 你不能在讲租金涨幅，房价涨幅，房屋维护的时候用全国平均，然后在讲租售比的时候用湾区。 即使是现在高利率下，也是有可以做的出租房，当然少很多。更不用说利率3-4％的时候了。 另外，经常说房产卖出要花钱，是一种cash本位的思想。为什么一定要卖出呢？ 还有，这些计算，总是假设房主乖乖还贷款30年，却不懂得用refinance等工具灵活调节利率和杠杆率，这是不符合历史实际的。 总的来说，这样的计算方式，是刻舟求剑式的。

湾区有这样的例子的房子么 全国能很容易找到这样的例子么 不可以的话是不是恰好说明房价不行

可以看一下中西部，会有投资房的机会，之前我一个condo 30万买的可以租~2000一个月 湾区就别想了，2m房子租不到5K

你这个chatgpt不行啊。为什么不cash out refinance？楼上都说了，买房最大的优势就是低风险杠杆。你把贷款都还清了还怎么杠杆？如果每10年cash out finance一次，恢复到20%的杠杆率，套出的现金投入股票。你再算算？ 还有，房产税也就德州那么高。很多地方是没有那么高的。房屋维护也远没有那么贵。小事情自己DIY一下比请人便宜多了。 房产升值5.4%，但是租金只涨2.5%？你觉得这合理吗？30年后的租售比会降到多少？租售比无限降的话那当然是租房子值咯。问题是，现实中房租每年只涨2.5%？？？ jackym: 30年后，房子升值至约 $4,923,000 ，扣除还完贷款后资产净值约 $4.84M 这不是30年贷款吗？30年后贷款还清，这扣了个啥？

ryd994: 问题是，现实中房租每年只涨2.5% 身边统计学：我自己三年房租都没涨了，2020年前后新建的公寓。 就，很多市场狂建新“luxury”公寓市场又没有那么大，还真不一定一直能涨

因为公寓是公寓。sfh是sfh。公寓价格本来就不怎么涨。租售比也是差不多的。 租公寓，买sfh。虽然这是大部分人的选择，但这么对比就是apple to orange。因为住公寓和住sfh本就是两种生活方式和体验。

Sfh也能租，而且价格不比公寓贵多少

ryd994: 问题是，现实中房租每年只涨2.5%？？？ 湾区SFH涨2.5%一年很正常甚至不涨，这个太case by case了

问题是湾区30年的房子，地税就很低了

很多人都是在虚空对比，毫无意义。 说起来都是对比买voo vs 买房，你让那些晒账户的把持仓翻出来，哪个不是tsla，nvda，meta？ 定投voo的人在我看来和买房没什么区别，事实上大部分人定投voo的人都会有房产作为资产配置的一部分，说买voo收益比买房高就好像说买股票比现金放着收益高，我都要难到不行吗？ 定投voo和买了几m房产的人，我都没见过他们破产的，我只见过玩期权，玩tsla的股神玩得一分钱没有的

买房我觉得适个顺势而为的事。等nw到了那个境界，想买啥就买啥，可以当做分散资产风险。自住的话，我给我自己定的目标是我的nw达到我想买的房价的2倍以上才会考虑。我有能力随时payoff我的贷款但是我有更好的投资所以选择继续房贷。比如要买3M的房我的nw要达到6M。掏空六个钱包买个房然后整天担心被裁员关不上房贷要吃土担惊受怕的你这哪是提高生活品质，你这是买了个祖宗给自己供着。 通常情况买房算20%首付，你湾区3M的房子要贷款240万，你要不算算每个月利息+保险+property tax有多少，光地产税就要一个月3000多，租房一个月也就五千多，出了问题直接打电话给房东让他出钱来修 你说加大首付比例，那我为啥不拿这些钱去做更好的投资？

身边统计学，公寓有大集团（PE）撑腰更喜欢涨价，换房客成本低（本来就有专人打扫卫生和show property） sfh遇到租霸就麻烦了，所以只要租客按时交房租，每年就意思一下涨房租。换房客成本比较高。 当然前两年2%时我也觉得买房更好

ryd994: 问题是湾区30年的房子，地税就很低了 转手一次就是按新的价格了，泥潭应该没几个从2 30年前就持有湾区房产的吧

转手当然就会重设房贷的杠杆率。楼上偏偏就是按持有30年还清房贷算的。 还是那句话 https://www.uscardforum.com/t/topic/33990/24 傻子才还房贷还清

装修一下就能刷新估值

很多人5-8年就会换房了

湾区买2到3m的房子，地税一年3万，可以直接按这个去算，再加上利息，不分租基本血亏除非房价再暴涨一波 自住房少算经济帐，住的舒服就得了

又来了，算地税时说湾区。算涨幅时又是全国平均了。

that’s my point。直接算30年还清房贷对比租房投资，根本就是真空中的球形鸡。算个5年10年对比还差不多。

有人最近在Austin买房么 听说那里跌的很凶

我说的就是湾区房租和房子涨幅，这还只是SFH, 除非再来一次疫情暴涨 condo这两年都是血亏 Again your money your call

别的地区投资房都是房租能cover各种税+保险+每月贷款，妥妥正现金流 弯曲是收完房租cover完税+保险就只剩一点了

买condo不就是享受吗？ 特别是新的condo，那么贵的hoa带健身房游泳池，难道是指望它涨了赚钱？

爬三层楼再加上那个人口密集度，个人觉得真不是享受，年轻人的stopgap

condo也有大平层的

同意 买股票更好

股市即使是大盘也会波动，不能这么肯定nw一定会通过股市达到目标。如果把钱放到其他更好的投资但租房住，在住房方面是减少自己nw。在你的例子中，可以买一个远小于你经济承受能力的房子自主，继续投资在其他领域，等待nw增值买dream house。自住房可以减少一个nw缩水的理由。

sukasky: 大平层 我感觉适合纽约or北上广，湾区穷乡僻壤也没什么view 主要还是Condo市场太差了，大部分人eventually是要搞SFH /uploads/short-url/nckY1iQdZ31TcsZkTRpaXv2uEkd.jpeg?dl=1

again，为什么买这个还要指望他赚钱，难道买杯奶茶也要指望他能增值吗

问题是湾区未来的涨幅真的能比的过全国平均么？condo 和townhouse 就别提了，都在跌。sfh好像影响比较小，但是目前的就业形势也不容乐观。 就算持有5到10年，利率按5%算的话，头几年还的大部分都是利息。

sukasky: again，为什么买这个还要指望他赚钱，难道买杯奶茶也要指望他能增值吗 市场就是这个市场啊问题是，大部分人都想买了房子就算自住也是增值 真有那么多不在乎的condo也不会一直跌啊

人家追求的是ownership

ryd994: 房产升值5.4%，但是租金只涨2.5% 你们住的地方都没有rent control么 另外好像即使是没有rent control的州我也没见过一年涨超过2.5%的，个人dp，包括移情之后的高通胀期。

sukasky: 难道买杯奶茶也要指望他能增值吗 其实要是房产只占nw里面一小块当然没问题，但可能弯曲很多人是拉满杠杆把身家都放里面了吧

当然会跌，这还用问吗，土地是增值的，土地上的建筑越用越旧难道不贬值吗

一年涨10％挺多的

三年涨40%+的只看不说(当然有一说一，初始价格比较低)，前几天探了一下房东的口风，说今年小区收了大概5k什么费用，所以今年肯定还会涨，反正不找他租了。

湾区的问题在于这几年房价没怎么涨股票涨了不少。 很多人工作没几年贷款买了个小房子，过两年发现股票能把贷款还清了，再过两年发现不仅能把贷款还清，还能all cash再买一套，后悔当年没有把杠杆再拉大点一步到位。

show your supercar，女人是看外在的 说到进化心理学，女人是要买包包的，因为古时候要拿袋子装果子，为了饱腹

次次被hold: 说到进化心理学，女人是要买包包的，因为古时候要拿袋子装果子，为了饱腹 同理男人是要买钓鱼竿的，因为古时候要拿标枪或者棍子打猎，为了饱腹

So what’s the point, 上这个论坛的人都是竭尽所能挂B搞钱，condo买了就贬值谁会买??

那还不简单，因为聪明人都在泥潭，外面的都是大傻子，泥潭人炒股都完爆VOO，买房也是只买涨的不买跌的。

钱最大的价值就是用来花的，竭尽所能挂b不会享受生活可不见得是聪明人 我也喜欢 lancelot101: condo 从小到大甚至来了美国都一直住house住腻了 不过这个帖子好像本身就是讨论理财的

SkylerY: 从小到大甚至来了美国都一直住house住腻了 你想换一下嘛？

很想啊

apartment住着很火大的 我不喜欢被迫和人打交道

把自己关在房间里不就好了 N589AS: 被迫 不如反客为主

SkylerY: 把自己关在房间里 开车和停车啊 SkylerY: 反客为主 你想叫我干嘛

N589AS: 我不喜欢被迫和人打交道 这个很简单，你也act like天天嗑嗨的样子，就没人会跟你打交道。 跟阳痿了没人会逼你啪啪啪一个道理

不能只看几年的。14-21年这么长的房市繁荣也是摆在那里。2000-2010股票也没多好，qqq用了10多年才返回dotcom前的高点。投资要保持敬畏的心态。

SkylerY: act like天天嗑嗨的样子，就没人会跟你打交道。 不是这个，你没理解我意思 人多了活着挺烦的

这世界上都是人，你要么都杀光了要么自己死

好吧，你还是没听懂我的意思是人口密度 密度低的和密度高的区别可大了

N589AS: 人口密度 懂了，难怪你阳zi痿gong了

南湾平均颜值捉急，早就萎掉了

对呀，为啥不买公寓

别这么悲观，到处走走看看

次次被hold: 女人是要买包包的，因为古时候要拿袋子装果子，为了饱腹 买包就买这个，这个能装好多果子 https://www.ikea.com/us/en/p/frakta-shopping-bag-large-blue-17228340/ https://www.ikea.com/us/en/p/frakta-shopping-bag-large-blue-17228340/ FRAKTA shopping bag, large, blue, 21 ¾x14 ½x13 ¾"/19 gallon After 30 years in our range, it’s one of the most hardworking bags in the world. It’s big and strong and carries most things. Be it shopping, doing laundry or going to the beach, it goes...

三三得九: 到处走走看看 /uploads/short-url/aVqwqWnxUADXDtlxY7wd4lbj4ch.jpeg?dl=1 like this?

现代人找不到对象的原因大多都是既要又要 南湾是什么地方，湾区的南部吗

SkylerY: 既要又要 那又怎么了？我又没有情感需求 SkylerY: 湾区的南部 yes

你光飞不行呀，得像小二哥那样，走进群众中呀。

三三得九: 像小二哥那样，走进群众中呀 我是处男我不会

像渣T那种就不愁找不到对象。

确实，他什么都能下得去嘴

你投资赚钱会有快感吗？

三三得九: 投资赚钱会有快感 Yes

不忌口，也是本事，有点像Charlie Sheen

定投VOO咯

没事 早卖房 再买股 攒个十几二十年

美国是不好找 中部好找么

hacksss: 至于为什么我还在逛中文论坛 有英文的，撸卡，吹水，氛围好的论坛吗 求指路

身边不少人因为一直找不到对象想回国搬运 还有网恋国内小网红爆金币的（感觉真的很压抑） 不过应该还是比南湾好多了

哎 都不容易

请问T老师长得也像吗

N老师是做咨询的吗？住在云上了啊

/u/tsing 你问他

sukasky: 那还不简单，因为聪明人都在泥潭，外面的都是大傻子，泥潭人炒股都完爆VOO，买房也是只买涨的不买跌的。 泥潭理财版没服过谁

Utopia: N老师是做咨询的吗 还真不是，飞行上瘾罢了

三三得九: 渣T 说我坏话还艾特我 欺人太甚 SkylerY: 什么都能下得去嘴 这叫 神农尝百草 你们都起的太早了…我要继续睡下半场了

泥潭教育花几m买los altos pa 的人还是嫩了，都有人教育巴菲特了

哥可以分享一下建仓吗 带孩子赚钱可以吗 孩子要吃不起饭了

那手上的金条，算是铲子还是矿？

老巴高低得来泥潭学习一下，他踏空好像是共识 /uploads/short-url/rc9yk93iLVZeJ8QYNZ7fi58lfSn.jpeg?dl=1

2M买个小黑屋，300K翻新一下，天窗一开，日式庭院一做，地板窗户橱柜洗手间全部换了，地暖空调都搞上，比公寓香一百倍， 幸福感爆棚。而股票账户上的数字给不了那么高的幸福感，尤其是你有老婆孩子的情况下

14shoot1in: 而股票账户上的数字给不了那么高的幸福感 真的吗

300K的翻新包清除popcorn ceiling 石棉吗

14shoot1in: 有老婆孩子 /u/%E8%AF%B8%E8%91%9B%E4%BA%AE 14shoot1in: 日式庭院一做 maintenance搞死你 不如去看别人的 14shoot1in: 股票账户上的数字给不了那么高的幸福感 我每天对着我的一堆投资账户打飞机

WA“新”公寓可以+10%，这个新基本上可以select all对于要空调的人来说

你是尝百草枯

尝尝你的

你去尝S姐吧

不是 这ID到底是三哥还是三姐…

N589AS: 人类对风景的追求 Marin可破 Tiburon风景真好，就是需要几个generational wealth /uploads/short-url/vz92445hBtSfoQMADh13TmMASQV.jpeg?dl=1 /uploads/short-url/iXGLQRKE3yEMGnTvuLHBPRAWmJE.jpeg?dl=1 /uploads/short-url/xpNV6rpiXc5ZA7jVMhklsa2LOD9.jpeg?dl=1

dres: Tiburon风景真好，就是需要几个generational wealth 那我不如滚回南加

南加太热了 而且一马平川风景没tiburon好

dres: 风景没tiburon好 主要是出行方便，我说的是南加各大Beach Cities lmao

南加的beach总感觉一般，有哪个推荐的吗？可能我的标准太高了，不如南法/夏威夷/Tahiti宁愿没有。年底去SD，找了一圈没看到什么条件特别好的沙滩

N589AS: 三哥还是三姐 假作真时真亦假 无为有处有还无

不懂就问，钓上来的是一揽子的 docker 吗

dres: 南加 一马平川 不是吧。。。

我感觉除了malibu那边海边的山没多少，你推荐一下。我喜欢海边高度变化比较多的，海边特别平的就不怎么样。SD感觉就比较平，刻板印象的socal的海滩都是一大片一望无际的

dres: malibu 我就在这儿。。。 dres: 海边的山 SD的话就只能是Torrey Pines和Point Loma

TSING: 我就在这儿。。。 有钱人 xmsl

dres: 找了一圈没看到什么条件特别好的沙滩 你搞错了lmao 要找一个还能看但是出门去好看的地方方便的

你不是还让我不要告诉别人你在malibu有一排有泳池有海景的大豪斯吗怎么自己承认了 我发现泥潭和新iphone好像有时候不兼容 我打字的时候光标（是这么叫吗？）会跑到下一行漂浮好难受啊 /uploads/short-url/8yGOUQzVXUA5cgMoc8zwkzhn9ve.jpeg?dl=1

可能我宅，要就要一个家里绝景的，不出去也行 Chicago (Fake) Beach也很不错 /uploads/short-url/wC1RbRpoCRRAnTw9MeNyTOLlWyX.jpeg?dl=1 /uploads/short-url/Zdk2SxmPeNaBQHXc2R5PP4BZvk.jpeg?dl=1

Tiburon也太好看了！南加还要防山火，这地方应该不用担心

这么看hudson river也行 /uploads/short-url/tE6oob1IUCWDQG2BQhE15s3g2c3.jpeg?dl=1

Kr1spyBac0n: 房子也买了10多套了 没事，这10多套房子迟早成为你agent返贫乃至负资产的定时炸弹

dres: 有钱人 山沟里的打工仔

SkylerY: 有一排 木有一排啊。。。 SkylerY: 大豪斯 俺们山沟里一般叫mansion SkylerY: 怎么自己承认了 免责声明： /t/427989/54 你看我那些帖子就都是编的

这个无敌，图片最左边的lake shore 公寓，我原来在那里住过几年，房租也不贵

新招又来了，我就说懂王会来回折腾，湾虾房地产要崩盘 美国提议禁止58所中国大学获得美国签证：https://www.1point3acres.com/bbs/thread-1147407-1-1.html

让我看看是哪所TOP3不在名单上

主要嘛，晒账户本质上是一种智障行为。有没有道理和nw没什么关系。要不然，地球都听马一龙得了。

楼主 其实弯曲上涨的最大的原因就是prop13 这个不破的话 地主不需要卖 继续世代流传 一些人扯什么股票 股市这几年里每年涨20% 房价根本没这个涨幅

据第一手消息，买名牌包 >> 名牌衣服 的原因时，包包牌子logo大而且明显， 不会有锦衣夜行的尴尬。跟男人偏爱豪车一个原因： 走到哪，显摆到哪。

指一算 九紫离火将至北美也

/uploads/short-url/pUEuadRpe89Gd2UjdLwZrYRSE9C.jpeg?dl=1

老美买房意愿比老中低太多了，尤其是当房奴的意愿，不少老中能把打工工资大部分甚至全部给到房贷都是愿意的

楼主和各位大师分析的很好。这么厉害的话，要不来猜猜这个湾区的老破小多少钱成交。 https://www.redfin.com/CA/Palo-Alto/339-El-Verano-Ave-94306/home/1274157

2.4m

兄弟你比较实在。让我们再等等楼主和其他大师对市场的独到见解。

3.2m?

他们会说腰斩，1.35M

3左右吧

Palo alto 一块地大概3-3.5M， 有人3.5 刚拿了一块 los altos的

/uploads/short-url/rme6JL8DGmMd94Lc5StTlnVh1xb.jpeg?dl=1 这个34英亩，1.17m，湾区果然是宇宙中心

21 offer. 3.3M all cash. buyer pay buyer agent fee.

我去这里是真宇宙中心吗，竟然这么贵

看到大佬们的截图 我洗了个脸 继续当我的牛马 争取10年后 接近第一张图

半年了，现在牛马们觉得AI能力如何呢？

九紫离火烧的够猛啊