纽约想买房改成酒店可行性讨论

bro仔细算算，这年攒和投的钱大概有个1.5m.. 恰好遇到lic有个house毕竟喜欢。。但是岳父说建议我干脆买下来拆了 新建酒店/民宿来经营，比如做成小型酒店，10-15间，也许还能赚点。。zoning和far已经算过了。 他就做过类似的事，他几年前，贷款买了大概21m的酒店 60间房。现在能保持每周平均营业额有60k。 我简单算了下 2100w 全部贷款，按最高点6%利率，30年期，年供要 151万。 酒店配 7个人（4清洁+3前台），人工成本一年大概 29万。 房产税差不多 21万/年。 水电费、保险、维修这些加起来大概 40万/年。 算下来的现金流： 收入低位：312万/年（6万/周） → 还能赚个几十万。 收入高位：364万/年（7万/周） → 能赚到120万左右。 盈亏平衡点大概在 5.5–5.6万/周，低于这个就亏。 而且他说，附近的楼以后都会拆，更加士绅化，地只会涨价，不会亏。。 我说感觉是，这听起来好像能赚钱，但感觉风险会很高？因为酒店行业和旅游高度绑定，就这经济情况，感觉胡搞一下就很容易翻车。 我是不是更稳妥地买房长租？做成公寓 是说真可以考虑先搞个小规模的酒店/民宿试试？

Livy: 岳父说 才破处，就岳父了？

Livy: 他几年前，贷款买了大概21m的酒店 你岳父还缺继子吗

主要是认识挺久了。。而且两家都挺保守的，现在只差结婚。。为什么没结婚，主要是为我觉得我还没靠自己赚出大钱来。。

新领域的第一笔钱 大概率是学费 别上头

10-15间房如何做到日入10k？

可能是我没写清楚，他买的那个21m是60多间房。我要买的地是大概能改10-15间。。

欠暗影精灵了

是真酒店 还以为是买房按酒店装修

我感觉也是。。10-15间大概率就是个motel级别的。估计现金流非常脆弱，必须得维持高入住率才行。。这上面的心思，估计比我上班都累。而且他说想要经营下去难免就得有点颜色的东西。

有人带没什么问题啊。前提是以后不会觉得管这个可能麻烦

看标题以为是不想买房了，改成长住酒店。结果点进来一看超纲了

什么1.5m house有15间房 让我开开眼

买烂房拆了改酒店。

你岳父搞这个投资的时候 对酒店行业有多少了解 有多少时间能投入在酒店上 精细化运营拉高入住率 你想搞这个投资 你目前对行业的了解有没有他当时强 干完本职工作之后还能放多少时间在酒店上

是把之前的house炸了，然后重新建，zoning和far已经看过了，预计是能做到10-15间。

岳父还有女儿吗

他一直都是做这个的。他也和我讲过，真要投进去，几乎等于把本职工作扔了，转行做酒店业。而且是纯高杠杆游戏：一旦上车，就是至少 10年的贷款压力。在楼建好和营业前半年可能连一分钱收入都看不到，全是烧钱。 这也是我纠结的点。。 但是他说回报点也很可观，4-5年后，把入住率和现金流稳定，能从银行里贷出更多的钱。。同时地价也在涨，真要出手也是赚，不是亏。。

他出钱可以干 你拿工资

Livy: 一直都是做这个的 考虑聘请你岳父做职业经理人吗，你投资给他绩效分成就行 一家人不说两家话（bushi 至少目前看起来你自己下场做是不可能的，你自己还有事业。看你的语气实际上又想搞，那只能找人代管，你在背后投资这样子。

楼凤基地？

让你岳父做 - 可以 你自己做 - 不行 你就这点钱全投进去遇上一点经营不善就完蛋

不瞒你说 如果加盟一个hyatt并支持潭友灵魂入住 可能保洁都不需要

他做过的那些东西，从酒店到spa再到酒吧。我觉得可以这样说。。

我一直就是这么和他说的，要钱要我贷款都没问题，这些东西和我讲，我都ok。。但每次说完，他都在说我现在这个工作要好的结果还得很久。。我感觉他是想拉我去做这个。所以这也是我纠结的点。。而且如何保证这地方的地价能一直涨，万一真crash了怎么办。而且我觉得附近已经很士绅化了。靠地价这个我觉得也是不稳。

如果是lic Queens Plaza那边，好像确实酒店不太多。但是那边旅游不太方便吧

别问岳父借钱啊 搞个EB-5项目 这不是妥妥滴？纽约还是热门项目呢

首先只是10-15间。理论上接待不了那么多人，其次是考虑入住率。。针对的主要是附近玩完不想回家的人。。

一句点醒梦中人。要这样还真有搞头。

这种开发成本和schedule控制都是技术活，美国这边labor成本高限制多更是这样。最近几年专业开发商倒闭的数不胜数。 如果你/你岳父能轻易财务支持50%以上的超支，可以搞。

是我理解的那个对吧。。

要加入哪个集团，支持谭友刷房吗?

另外你岳父的项目年化净利润也未必多有吸引力，看他当年放了多少贷款。年营收52 x $60k = 3.12M的酒店，NOI能$1.5M都不错了，那资本化率7%+，只能说略赚。这部分资金一直留在property里税务比较划算，如果因为救急要卖资产的话估计血亏。 哦看了一下你有计算净利润，运营成本比例比想的还要高

Franchise和 Management Contract 都进不去的。。岳父买的那个都进不去，他们有要求要最少有80-100间房。

我也是

10-15间真的能周入60k吗 就算15天那每间至少 60k / 15 / 7 = 500刀 有500刀的预算应该会住更高级的酒店了吧

看错了 没事儿了

对，你说的情况我也考虑过，这些数字很多其实只是估算。再加上 OTA 抽成、意外维修、各种运营上的杂费，利润空间肯定会进一步被压缩。 而且就像你说的，酒店这类资产短期很难套现，基本上至少要 4–5 年跑出稳定现金流，才可能有人愿意接手。 不过我岳父当时的思路是：哪怕现金流不太好看，只要贷款慢慢还下去，最后这块地就是我的资产。长期来看，地价和物业本身的价值升幅，可能比现金流的收益还更可观。 所以我现在也在纠结，到底是看短期现金流稳健，还是赌一个长期资产增值。

你要能一次贷出2000w直接跑路就行

这么小的项目雇不了那么多人

不要把人生过成赌博，特别是在经济不那么好的时候 多去看看B站勇哥开店的视频，虽然别人开的是餐饮，但是投资的原理是一样的

加盟个hyatt or marriott，泥潭专属刷房圣地，保证每日入住率

ABNB？买个楼开hotel？

3500分，光刷不入住，不影响接待真实客人，每月revenue x 2！！

连operating cost全省了

我觉得不如先把纽约买下来，这样选择多一些，人脉也更广一些

确实。羡慕

岳父有儿子们？ 没有都话你就安心做个好女婿就行了

LIC住酒店的都是啥人，旅客吗？ 6要保持多少的入住率才能break even？

先买公寓出租出去比较稳妥。但是你岳父既然如此牛逼，判断应该比泥潭靠谱点。

看风险承受能力吧。遇到疫情这种类型的黑天鹅能撑两三年吗

别搞正常酒店 钟点房搞情景装修play设置 这边留子多 晚上需要这个

如果不大可以临时变成公寓长租出去，我的公寓疫情期间基本没啥亏损。

看到你的id我突然有了别的点子 国内做酒店的朋友就有专门接那些生意的

不行，需要政府有后台，我虽然在美国从来不去场子，但是有所了解

rollingcat: 看标题以为是不想买房了，改成长住酒店 我也是。 现在买酒店也是高点吧。 https://www.amazon.com/Dhandho-Investor-Low-Risk-Method-Returns/dp/047004389X?tag=uscardforum-20

你怎么到处认爸爸

要不是生活艰难，谁又愿意卖肉换钱

zoning/re-entitlement，变性没那么容易的

银行是傻子吗，无抵押给你贷款

Yep.. 就是这意思。说能保证入住率和翻房率。 而且不用考虑旅游

从来没算过这么大的数额。只算过200块返5%划算不划算之类的。

可以直接 as-of-right..

首先我有va loan…其次我现在cash 700k + 别的乱七八糟大概在1.5m…

1.5m抵押贷21m，你最好先去问问可能性，我知道的做地产的没见过能贷这么多倍的

Bro… 看你这回答。一瞬间我居然怀疑的是我的汉语能力而不是我小脑萎缩

他说的岳父21m贷款是60间房，他搞个小的

如果楼主工作是十几万收入那种，还不如跟你岳父搞。我觉得应该有搞头，美国80% motel是印度人经营的，印度人那么精明，肯定是有搞头才做 如果楼主收入有三五十万，那别折腾了，比上班累很多

考不考虑先结个婚？要不然投资失败可能老婆就没了

真要搞长租型现金流肯定比较稳定

能给纽约增加一个hyatt cat1吗

难道投资这种事不是只投自己熟悉的行业吗？世界上这么多赚钱的方法，非要做一个自己不懂的吗？难道不是把自己擅长的做到极致，钱自己会来的么，感觉本末倒置了吧？年纪越长越觉得做一个自己喜欢的事业的重要。

你不是在读JD吗？ 酒店行业汇款没那么快的，你得先跟着岳父学一阵子再干

有这么厉害的岳父也不能躺平吗

我现在按full time 230k税前。要300-500得很久以后了，这也是岳父说等我有能力太慢了。。。

没事，我妹妹是我打入他们家的间谍 破产了，她管他爸要钱养我

是啊，还有1年就要毕业了。岳父说赚这点死工资，不如跟着跟着他来。但是，我虽然不懂酒店业，但是我也略懂经济，感觉这个时候入场，也许可能大概有戏

要设计的话可以找我

不是bro，你岳父做过带颜色的spa，然后你要娶他女儿？ 虽然这话不该说但是，真，真的吗？你岳父还要你也去做带颜色的酒店 and/or spa？这是岳父能说出来的话？ 然后我是真的不理解这个带颜色和酒店能不能赚钱有什么关系？美国酒店还要靠开色情服务的spa提高入住率？我这是真没听说过啊。带spa的酒店基本都是resort and/or luxury级了。。。而且没听说这类型的酒店还提供色情服务啊？？ 大开眼界啊真的

没见过吧 都和岳父大人学着点 时刻保持谦卑

觉得会被Hyatt干掉…

谁说酒店带 spa和按摩的啊。我真害怕这个阅读理解能力。有没有可能入住酒店 去spa有优惠 有车接送。 同样spa也送酒店的。。 而且我说带颜色，和你想的带颜色不是一个东西。酒店带颜色指，情侣酒店—炮房，你自己带什么是你自己的事情. 而这样的酒店营业目的是一房一天多买，当然在乎入住率和翻房率.. 关于岳父讲这个合适不合适，这是他自己的发家经验，现在问我要不要参与。。

Ernst: 恰好遇到lic有个house毕竟喜欢。。但是岳父说建议我干脆买下来拆了 新建酒店/民宿来经营 你喜欢这个house，但是在考虑炸掉重建一个酒店，这不是矛盾吗 如果要建酒店的话应该先考虑地段吧，如果喜欢这个house应该就是单纯基于现有的房子操作吧

美国钟点房酒店其实，也基本没见过。希尔顿有些是有day rate的。 不过翻房率高的我听说过，现金、日结、不要求看身份证件，有些“城乡结合部”的一些motel或者比motel高一点点的酒店（群）形成了一些比较醒目的区域。大致就是escort or street walker的专属酒店。也做正常人生意。行走在边缘地带。这个属实是有的。我甚至年轻时还住过，不开玩笑，对于正常人来说，非常可怕。转角处、楼梯间、门外，到处都是不三不四的老黑，一股子大麻味儿。入住时前台正在和一个拿不出现金的年龄和衣着相差很远的女性产生了一些身份证件之类的纠纷。印象十分深刻。 按我知道的，印度人开的很多extended stay america之类和这类酒店有一定的天然重合。国人开的可能也不算稀奇，毕竟酒店么，人人能开。一不小心就开到seedy area也是很正常的。 专门提供给情侣开房的那是国内专属。美国大多数人租私人单间、性行为不像国内那样受到家长禁止、很多地方需要以车代步，情侣开房的酒店的空间是很小的。 呵呵…

你岳父应该有几十米的身家吧？那他确实看不上23万的工资 最近达拉斯一个印度人开的motel里一个古巴非法移民把印度经理的头砍下来了 我不知道你打算定位在哪一档，我听说印度人一般开低档motel，做妓女，瘾君子，非法移民，还有没稳定收入没信用记录的租不到房子的人的生意。客户低端利润反而高。但想想好危险

想必 bro 你早已财富自由，住遍了康莱德、华尔道夫，自然可以居高临下地看不起这种面向普通人真实需求的产业。但问题是，美国的法律和市场可不会照顾你的偏见。 Innkeeper’s Law 和 zoning statute，哪怕是最基础的 motel 也要严格执行身份证登记、缴纳 occupancy tax、接受 fire code 检查。你口中“现金日结、不看证件”的灰色场景，只能说你连最基本的观察都没有做过。。当然也是，毕竟bro已经财富自由。 其次，“美国有 Airbnb、有汽车、有充足的私人空间，偷情从来不靠“城乡结合部的廉价旅馆”。这种一句话有很多逻辑错误而且站不住的脚的点，我真的不想说你什么。商务旅客需要中转休息，医疗陪护需要白天休息，情侣需要一处免于打扰的空间——这些需求都是真实存在的。而你只能想到国内的什么，我只能说bro你确实是有阴影确实典。。 我至少是把酒店当作一个 合规、盈利、满足社会真实需求 的生意来研究和筹划的。你就是几次误闯大麻味儿浓烈的黑旅馆，就能做出这种评论。。嗯bro真nb

我喜欢的house就是zoning好的意思。。lic楼都很旧。

为什么都以为是motel motel第一步最重要的有motor，我买个楼炸了，也不能有那么大地方给每一户停车啊。。

1.5米咋攒的，230k收入工作没几年能攒到1.5米说明投资水平可以啊 不考虑接着炒股吗

确定是岳父那当然可以搞啦，搞好关系了岳父不就是你的 投资能不能赚到钱这是重点吗

亲 建议你先看看LIC 附近的烂酒店全部都还在做SHELTER 基本是全部酒店 还不如买了 建了 卖政府做SHELTER 另外你想做酒店 我便宜有个CHINATOWN一个建筑 还不如这个做青年旅行社 1BED 50 10个500

LIC酒店好像都卖不出高价，我去扭腰除非FN换岛上的房不然基本都住LIC 然后Queensbridge那块还新建了好多家，都是新盖的，万豪希尔顿都有

16 开始就出来卖（上班）。现在25+ 有 1.5m 其实也不算奇怪吧，毕竟疫情前和疫情中，发生了那么多的黑天鹅。而且里面一部分还有高中同学炒币彻底发了以后给我的分红。

This is a very good point. 纽约酒店老板都忙着把酒店租给政府，政府包租的结算价非常高，谁还想辛苦正常做酒店生意。这个价格高到离谱，背后肯定也是腐败，但把廉政成本去掉之后到手的回报率肯定也高于正经开门营业。

16岁开始上班也做不了啥高薪工作啊，超市打打工？

Shelter 政府给的日价 148 税前。 而参考附近的酒店价格。 /uploads/short-url/cpKl8HRdPQyNPiVLGrMtHwu7r4S.jpeg?dl=1

要都是只靠工资+投资真心不少了，尤其你工资还不高的情况下，前期也只能超市餐馆打工攒不了多少钱吧，接着炒股/炒币吧，太有潜力了，你这投资盈利水平能beat一大批谭友了

16 walmart biweek1500 没记错的话, 但这工作每天面对各种drama

我买的时候btc 2000 上下。。。 而拉着我买的人，他400上下买的，而且当时是家里给午餐钱，一分都花，就买这个。。

你厉害啊

单纯就是身边这个好朋友总是说，而且是真的疯狂的买. 然最后变成大家有点钱觉得无所谓丢不丢的，也就跟了，当时还有不懂的人直接给他钱让他代买。后来他发了之后，他还给所有人请他吃过午餐和找他买过币的人发钱了。。

你mid-20s就有1.5m了，思维活跃，可能做生意更适合 让你岳父带你搞酒店好了，做得好下一个十年，资产妥妥过10m

好奇有实施吗